fbpx

Dedenie nehnuteľnosti

Aké má dedičské konanie pravidlá? Kto a ako dedí? Ako dlho trvá? Koľko stojí?

Jeden z mojich predošlých obchodov sa skomplikoval z dôvodu úmrtia jedného zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti.

Táto nečakaná situácia postavila predo mňa množstvo otázok.

Poďme sa teda pozrieť spolu ako prebieha dedičské konanie. Samozrejme, ak predmetom dedičstva je nehnuteľnosť.

Dedičské konanie po zosnulom organizuje a zastrešuje notár, ako súdny komisár. Notárovi je pridelené, čiže (na rozdiel napríklad od realitného makléra) si notára slobodne vybrať nemôžete.

Notár má v prvom rade za úlohu zistiť kto sú pozostalí, rozsah majetku a dlhov zosnulého. A aby som nezabudol. Overiť, či zosnulý spísal počas života závet.

Notár môže napríklad zapečatiť nehnuteľnosť, ktorá bude predmetom dedičstva, prevziať hodnotné veci do úschovy, rozpredať veci, ktoré podliehajú skaze a podobne.

Ak si to vyžaduje situácia, ustanoví správcu dedičstva.

Následne notár upovedomí potenciálnych dedičov o začiatku dedičského konania a prejedná s nimi dedičstvo.

Ak existuje zhoda medzi dedičmi, je možné uzavrieť dohodu o dedičstve. Musia ju spísať všetci dediči a musí sa týkať celého majetku. Dohodu následne notár schváli.

Ak nedôjde k dohode, notár rozdelí dedičstvo podľa dedičských podielov.

Dedičstvo môže dedič odmietnuť, zriecť sa ho.

Tuto je dôležité spomenúť, že spolu s majetkom sa dedia aj dlhy. Ak sú dlhy po zosnulom sú vyššie, ako jeho majetok, logické je dedičstva sa zriecť.

Ak nie je v závete určený náhradný dedič, zrieknutý podiel dedičstva sa následne rozdelí medzi ostatných dedičov zo zákona.

Ak všetci dediči odmietnu, dedičstvo prepadá štátu. Štát ho následne zlikviduje tak, že speňaží aktíva a získané prostriedky rozdelí medzi veriteľov.

Dediť môžeme buď zo závetu, alebo zo zákona.

Dedenie zo závetu

Závet je v podstate posledná vôľa zosnulého, ako naložiť s jeho majetkom. Musí byť písomný a môže byť spísaný len jednou osobou. Sú tu 3 možnosti.

  • napísaný a podpísaný vlastnou rukou
  • vytlačený a podpísaný danou osobou a svedkami
  • vo forme notárskej zápisnice

Základné náležitosti závetu sú označenie poručiteľa, dedičov a dátumu, kedy bol závet podpísaný a samozrejme podpis.

Pozor! Závet musí počítať s tzv. neopomenuteľnými dedičmi (potomkami zosnulého). Ich dedičstvo v závete musí predstavovať minimálne veľkosť ich podielu vyplývajúceho zo zákona Inak je závet neplatný.

Vydedenie.

Zosnulý má právo ešte počas svojho života vydediť konkrétneho aj neopomenuteľného dediča, to znamená odobrať mu právo dediť.

Vydediť je možné napríklad v prípade, ak mu potomok neposkytne pomoc v chorobe, dlhodobo nejaví o neho záujem, bol odsúdený na trestný čin, alebo trvalo vedie neusporiadaný život.

Listina o vydedení sa spisuje rovnakým spôsobom ako závet.

Dedenie zo zákona

Zákon definuje 4 skupiny pozostalých. Dedí sa vždy v jednej skupine.

Ak napríklad v prvej skupine nie je žiaden pozostalý, dedí sa v druhej skupine atď.

1.skupina – manžel a deti pozostalého. Každý dedí rovnakým dielom.

Ak deti nežijú, ich podiel zdedia ich potomkovia, teda vnuci zosnulého. Potomkovia môžu v prvej skupine dediť aj samostatne, pokiaľ nededí manžel zosnulého.

Tuto treba napísať, že manžel v prvej skupine samostatne dediť nemôže. Ak je manžel sám bez detí a vnukov, dedí sa podľa druhej skupiny.

  1. skupina – manžel, rodičia zosnulého a osoby, ktoré žili so zosnulým v spoločnej domácnosti najmenej 1 rok pred smrťou, alebo boli závislé na zosnulom. Manžel dedí vždy najmenej polovicu, ostatné osoby dedia rovnakým dielom.

V druhej skupine môže samostatne dediť iba manžel, alebo rodičia. Iná osoba v druhej skupine nemôže dediť samostatne. Ak nastane takáto situácia, dedí sa podľa tretej skupiny.

  1. skupina – súrodenci a osoby, ktoré žili so zosnulým v spoločnej domácnosti najmenej 1 rok pred smrťou. Všetci dedia rovnakým dielom.

V tejto skupine môže každý dediť samostatne.

  1. skupina – prarodičia zosnulého a ich deti. Tu si prídu na svoje ujovia, tety a celá rozšírená rodina. Všetci dedia rovnakým dielom.

Ak nastane prípad, že sa zosnulý nevôjde do ani jednej z týchto skupín, dedičstvo prepadne štátu. Nazýva sa to odúmrť.

Ako dlho trvá dedičské konanie?

V tomto prípade nie je stanovený žiaden zákonný termín a je to plne v právomoci notára. Zvyčajne však sa konanie ukončí do 6 mesiacov. Samozrejme všetko závisí od komplikovanosti a špecifík každého prípadu.

Notár na záver so súhlasom účastníkov konania vydá uznesenie o dedičstve, ktoré môže byť nasledujúce:

  1. dedičstvo nadobudol jediný dedič, 
  2. dedičstvo, ktoré nenadobudol žiadny dedič, pripadlo štátu, 
  3. dediči sa vysporiadali medzi sebou dohodou, 
  4. dediči uzavreli s veriteľmi zosnulého dohodu o prenechaní predĺženého dedičstva na úhradu dlhov.

Každý účastník  sa môže odvolať do 15 dní. Tento úkon sa nazýva žiadosť o pokračovanie v konaní o dedičstve.

Ak sa nikto v lehote neodvolá, osvedčenie o dedičstve nadobúda právoplatnosť. Je tu však možnosť vzdania sa práva na odvolanie. Ak ho využijú všetci dediči, nadobúda právoplatnosť ihneď.

V prípade, ak je predmetom dedenia nehnuteľnosť, notár vás požiada o ohodnotenie nehnuteľnosti. Ak existuje zhoda medzi dedičmi, nie je nutné platiť za znalecký posudok.

Cenu môžete odhadnúť sami, prípadne požiadať napríklad realitného makléra.

Koľko stojí dedičské konanie?

Cena nehnuteľnosti v dedičskom konaní má vplyv aj na výšku odmeny notára. Tá sa vypočítava podľa celkovej hodnoty dedičstva v nasledujúcej schéme:

z prvých 3 300 eur základu …. 2%

z presahujúcej sumy až do 16 500 eur základu …. 1%

z presahujúcej sumy až do 33 100 eur základu …. 0.7%

z presahujúcej sumy až do 99 500 eur základu …. 0.4%

z presahujúcej sumy až do 663 800 eur základu …. 0.2%

Notár je často aj plátca DPH, čiže k sume pripočítajme ešte 20%.

Pre lepšie pochopenie skúsme si to na príklade:

Ak je hodnota dedičstva 300.000€

Odmena sa vypočíta

2% z prvých 3 300 EUR = 66 EUR plus

1% z presahujúcej sumy do 16 500 EUR = 132 EUR plus

0,7% z presahujúcej sumy do 33 100 EUR = 116,20 EUR plus

0,4% z presahujúcej sumy až do 99 500 EUR = 256,60 EUR plus

0,2% z presahujúcej sumy až do 99 500 EUR = 401 EUR

Dokopy teda = 971,80

Plus DPH 20% = 194,36

Dokopy teda zaplatíte notárovi 1161€ plus notárove hotovostné výdavky spojené s konaním.

Čo ďalej so zdedenou nehnuteľnosťou?

Po skončení dedičského konania notár zašle celý spis na súd. Ten požiada kataster o zápis nových vlastníkov na list vlastníctva.

Aby sa predišlo zdržaniu, návrh na vklad môžu podať aj dediči osobne. K návrhu priložia uznesenie o dedičstve. Poraďte sa s notárom.

Kataster má 60 dní na zápis zmien.

Zdedili ste nehnuteľnosť. Čo s ňou? Vo veľa prípadoch nasleduje jej predaj.

Tu sa však treba zastaviť a preveriť si, ako je to so zdanením. Aj keď v súčasnej legislatíve samotné dedičstvo nepodlieha dani z príjmu fyzickej osoby.

POZOR! Pri následnom predaji to už môže byť inak.

Aj keď človek sa stane oficiálne majiteľom zdedenej nehnuteľnosti až po ukončení dedičského konania, za dátum nadobudnutia sa považuje deň úmrtia zosnulého.

Téme zdaňovania nehnuteľností sa venujem v mojom článku Daňová povinnosť pri predaji a prenájme nehnuteľností. Na tomto mieste je aj rozpísaná téma zdanenia zdedenej nehnuteľnosti.  

Zabezpečte si kúpu nehnuteľnosti.

Na záver tohto článku chcem sa ešte venovať jednému špecifickému prípadu. Predstavte si, že kupujete nehnuteľnosť.

Celý proces kúpy je rozbehnutý a v tom predávajúci náhle zomrie.

V tejto situácii môže nastať viac prípadov. Rozhodujúce je, či smrť nastala pred, alebo po podaní návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.

Ak bola právoplatne podpísaná kúpna zmluva a smrť nastala ešte pred podaním vkladu, kataster konanie zastaví.

Nasleduje štandardné dedičské konanie opísané v tomto článku. Nehnuteľnosť sa stáva predmetom dedičského konania.

O vašej kúpe budete musieť jednať s novými majiteľmi (dedičmi nehnuteľnosti) počas, alebo po skončení dedičského konania.

Ak nastane smrť po podaní návrhu na vklad, nasledujú opäť dve situácie.

Tu závisí od faktu, či sa kataster o úmrtí dozvie, alebo nedozvie pred povolením vkladu. Môže sa to dozvedieť napríklad od pozostalých predávajúceho.

Ak má kataster informáciu o úmrtí predávajúceho, bude potrebovať na pokračovanie konania súhlasné vyjadrenie pozostalých, dedičov.

Ak sa kataster o úmrtí nedozvie, bude v konaní pokračovať a vklad povolí, alebo nepovolí štandardným spôsobom. Ak sa dozvie o úmrtí až po ukončení konania, zašle oznámenie o zápise dedičom.

 

 

POZOR! Táto situácia predstavuje riziko pre kupujúceho najmä v prípade, ak platbu za nehnuteľnosť realizuje ihneď po podpise zmluvy. V tomto stave v podstate nemá ani nehnuteľnosť, ani peniaze.

O ďalšom osude budú rozhodovať dediči, alebo súd. 

Svojim klientom preto odporúčam, aby vždy pri kúpe nehnuteľnosti využili platbu prostredníctvom úschovy peňazí buď u notára, alebo v banke. V prípade, ak sa konanie zastaví kvôli smrti predávajúceho, peniaze sú v rukách nezávislej inštitúcie, ktorá ich po dohodnutom čase vráti kupujúcemu.

A samozrejme odporúčam návrh na vklad podať na kataster bez zbytočného odkladu. Ideálne ihneď po podpise kúpnej zmluvy. Pozor v piatok sú „ordinačné“ hodiny na katastri kratšie. 😊

Úschove peňazí a samotnému systému prevodu nehnuteľnosti sa podrobnejšie venujem v mojom článku Prevod nehnuteľnosti na katastri.

Pomohol vám tento článok? Našli ste v ňom odpovede na vaše otázky? 

Verím, že každé dedičské konanie je špecifické a prinesie nové otázniky. Ak máte konkrétnu skúsenosť, alebo informáciu, ktorú by som mohol do článku doplniť, budem rád ak mi napíšete.

A samozrejme ak ste už v procese dedenia, alebo ste zdedili, rád vám pomôžem s nasledujúcim krokom.

 

Predávate nehnuteľnosť, alebo hľadáte nájomcu?

Pozrite si, akým spôsobom pracujem pre svojich klientov.

Kliknite na obrázok nižšie.

Pin It on Pinterest