Jeden z mojich obchodov sa pred rokmi nečakane skomplikoval. Počas predaja zomrel jeden zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti a celý proces sa musel zastaviť, kým sa nevyriešilo dedičstvo.
Práve vtedy som si uvedomil, koľko otázok sa okolo dedenia nehnuteľnosti objavuje. Kto vlastne dedí? Čo ak existuje závet? Čo sa stane s dlhmi? Koľko stojí dedičské konanie a kedy môže dedič zdedenú nehnuteľnosť predať?
Ak ste zdedili byt, dom alebo pozemok, v tomto článku nájdete jednoduché vysvetlenie, ako prebieha dedičské konanie pri nehnuteľnosti, kto dedí, aké sú základné náklady a čo treba riešiť, ak chcete zdedenú nehnuteľnosť následne predať.
Pokúsim sa to vysvetliť čo najjednoduchšie.
Ako prebieha dedičské konanie pri nehnuteľnosti?
Po úmrtí človeka sa začne dedičské konanie. Osoba, po ktorej sa dedí, sa v právnej terminológii nazýva poručiteľ.
Konanie vedie súd, pričom väčšinu úkonov vykonáva poverený notár ako súdny komisár. Notára si teda dedičia nevyberajú.
Úlohou notára je zistiť najmä:
- kto prichádza do úvahy ako dedič,
- aký majetok po zosnulom zostal,
- aké dlhy po sebe zanechal,
- či existuje závet alebo listina o vydedení.
Ak bol zosnulý ženatý alebo vydatá a časť majetku patrila do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, rieši sa aj toto spoluvlastníctvo. Jednoducho povedané, musí sa určiť, čo patrí pozostalému manželovi alebo manželke a čo skutočne patrí do dedičstva.
Ak je dedičov viac a dokážu sa dohodnúť, môžu sa dohodnúť aj na tom, ako si majetok medzi sebou rozdelia. Pri nehnuteľnosti to môže znamenať napríklad to, že byt zdedí jeden z dedičov a ostatných finančne vyplatí.
Ak dohoda nevznikne, postupuje sa podľa dedičských podielov a pravidiel, ktoré určuje zákon.
Dedenie nehnuteľnosti zo závetu
Dediť sa môže zo zákona, zo závetu alebo kombináciou oboch spôsobov.
Ak zosnulý zanechal platný závet, vychádza sa prednostne z jeho poslednej vôle. Ak závet nerieši celý majetok alebo podľa neho niekto dedičstvo nenadobudne, zvyšná časť sa môže dediť zo zákona.
Závet je písomné vyjadrenie človeka o tom, komu má po jeho smrti pripadnúť jeho majetok.
Môže byť napríklad napísaný a podpísaný vlastnou rukou, vyhotovený v inej zákonom dovolenej písomnej forme alebo spísaný u notára. Pri závete je dôležité dodržať zákonom stanovené náležitosti. Aj relatívne malá chyba môže neskôr spôsobiť problém.
Deti nemožno pri závete jednoducho obísť
Zákon chráni potomkov zosnulého, takzvaných neopomenuteľných dedičov.
Maloletý potomok musí dostať najmenej celý svoj zákonný dedičský podiel. Plnoletý potomok musí dostať najmenej polovicu svojho zákonného podielu, pokiaľ nebol platne vydedený.
Vydedenie
Vydediť potomka nie je možné iba preto, že sa tak rodič rozhodne. Zákon určuje konkrétne dôvody.
Môže ísť napríklad o situáciu, keď potomok neposkytol potrebnú pomoc v chorobe alebo starobe, dlhodobo o poručiteľa neprejavoval opravdivý záujem, bol odsúdený za úmyselný trestný čin na trest odňatia slobody najmenej na jeden rok alebo trvalo vedie neusporiadaný život.
Ak má niekto komplikovanejšie rodinné vzťahy a chce svoj majetok rozdeliť inak, než by ho rozdelil zákon, pri závete alebo vydedení odporúčam obrátiť sa na notára.
Dedenie nehnuteľnosti zo zákona
Ak závet neexistuje alebo sa podľa neho nededí celý majetok, nastupuje dedenie zo zákona. Zákon pozná štyri dedičské skupiny.
Prvá dedičská skupina
V prvej skupine dedia deti zosnulého a jeho manžel alebo manželka. Dedia rovnakým dielom.
Ak niektoré dieťa už nežije, jeho podiel prechádza na jeho deti, teda na vnukov poručiteľa. Ak nededia ani oni, môže podiel ďalej prechádzať na ich potomkov.
Ak zosnulý nemá potomkov, pokračuje sa druhou dedičskou skupinou.
Druhá dedičská skupina
Ak zosnulý nemá potomkov, dedia manžel alebo manželka, rodičia zosnulého a za určitých podmienok aj osoby, ktoré s ním najmenej jeden rok pred smrťou žili v spoločnej domácnosti a starali sa o spoločnú domácnosť alebo boli na zosnulého odkázané výživou.
Manžel alebo manželka pritom dostane vždy najmenej polovicu dedičstva.
Tretia dedičská skupina
Ak nededí manžel ani žiadny z rodičov, v tretej skupine prichádzajú na rad súrodenci zosnulého a za zákonom stanovených podmienok aj osoby zo spoločnej domácnosti.
Ak niektorý zo súrodencov nededí, jeho podiel môžu nadobudnúť jeho deti.
Štvrtá dedičská skupina
Ak sa nenájde dedič ani v tretej skupine, dedia prarodičia zosnulého. Ak nededí žiadny z prarodičov, nastupujú ich deti – teda napríklad strýkovia a tety poručiteľa.
Ak dedič nie je vôbec, dedičstvo pripadne štátu.
Dlhy a odmietnutie dedičstva
Pri dedení sa často hovorí iba o bytoch, domoch, peniazoch alebo pozemkoch. Súčasťou dedičstva však môžu byť aj dlhy.
Veľmi dôležité je vedieť, že dedič nezodpovedá za dlhy zosnulého neobmedzene. Zodpovedá za ne iba do výšky ceny toho, čo z dedičstva nadobudol. Ak je dedičov viac, zodpovednosť sa medzi nich rozdeľuje podľa toho, akú časť dedičstva získali.
Neplatí teda, že ak zosnulý zanechal veľký dlh, dedič ho musí automaticky celý zaplatiť zo svojho vlastného majetku.
Dá sa dedičstvo odmietnuť?
Áno. Dedič má právo dedičstvo odmietnuť.
Na rozhodnutie však nemá neobmedzený čas. Dedič môže dedičstvo odmietnuť spravidla do jedného mesiaca odo dňa, keď bol v dedičskom konaní o tomto práve a jeho následkoch upovedomený. Z dôležitých dôvodov môže byť táto lehota predĺžená.
Dedičstvo sa nedá odmietnuť iba čiastočne. Nie je teda možné povedať: „byt si nechám, ale dlhy nechcem“. Rovnako nie je možné k odmietnutiu pripájať podmienky.
Ak máte podozrenie, že po zosnulom zostali výrazné dlhy, je rozumné najskôr zistiť rozsah majetku a záväzkov a až potom sa rozhodnúť.
Ako sa určuje hodnota zdedenej nehnuteľnosti?
Ak je súčasťou dedičstva byt, dom alebo pozemok, v dedičskom konaní sa určuje jeho všeobecná hodnota.
Zjednodušene povedané ide o cenu, ktorá by sa za nehnuteľnosť mohla dosiahnuť na trhu za bežných podmienok.
Nie každý prípad automaticky znamená, že dedič musí objednať znalecký posudok. Potrebné podklady závisia od konkrétneho dedičského konania. Ak je hodnota nehnuteľnosti sporná alebo ju treba odborne preukázať, môže byť potrebné aj znalecké ocenenie.
Aktuálna trhová hodnota je dôležitá aj z praktického dôvodu. Ak budete zdedenú nehnuteľnosť neskôr predávať a príjem z predaja nebude oslobodený od dane, všeobecná cena uvedená v uznesení o dedičstve môže byť dôležitým daňovým výdavkom.
Ako dlho trvá dedičské konanie?
Na túto otázku neexistuje jedna odpoveď.
Nie je stanovená jednoduchá lehota typu „každé dedičské konanie musí skončiť do troch mesiacov“. Jednoduchý prípad, v ktorom je jasný majetok, dedičia spolu komunikujú a nevznikne spor, môže prebehnúť relatívne rýchlo.
Ak sa však dohľadáva majetok, riešia sa dlhy, dedičia sa nevedia dohodnúť, niekto žije v zahraničí alebo vznikne spor o dedičské právo, celé konanie môže trvať podstatne dlhšie.
Veľkou pomocou býva mať pripravené potrebné podklady a medzi dedičmi komunikovať. V praxi totiž veľa času nestratí samotný právny postup, ale nejasnosti a spory medzi ľuďmi.
Koľko stojí dedičské konanie u notára?
Odmena notára ako súdneho komisára sa pri bežnom dedičskom konaní počíta z hodnoty majetku, ktorý je predmetom dedičstva.
Nejde o jedno percento z celej sumy. Výpočet je pásmový – z jednotlivých častí hodnoty majetku sa počíta postupne sadzba 2 %, 1 %, 0,7 %, 0,4 % a 0,2 %.
Pre predstavu: ak by bola všeobecná hodnota majetku v dedičskom konaní 300 000 €, základná odmena podľa tejto schémy vychádza približne na 980,80 €.
K odmene sa môže pripočítať DPH, ak je notár jej platiteľom, a tiež ďalšie hotové výdavky spojené s konaním.
Tento príklad preto berte iba orientačne. Skutočné náklady závisia od konkrétneho dedičského konania.
Dedičské konanie skončilo. Čo sa deje s nehnuteľnosťou?
Po právoplatnom skončení dedičského konania sa výsledok zapíše do katastra nehnuteľností.
Je pritom dobré vedieť jednu zaujímavosť. Pri dedení nefunguje nadobudnutie vlastníctva rovnako ako pri kúpe bytu alebo domu.
Dedičstvo sa podľa Občianskeho zákonníka nadobúda smrťou poručiteľa. Dedičské konanie následne určí a potvrdí, kto majetok zdedil. Kataster potom zmenu vlastníka zapíše.
Nezabudnite na daň z nehnuteľností
Na jednu praktickú povinnosť sa pomerne často zabúda.
Ak nadobudnete nehnuteľnosť dedením v priebehu roka, daňová povinnosť k miestnej dani z nehnuteľností vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, keď ste sa stali vlastníkom na základe právoplatného rozhodnutia o dedičstve.
Priznanie alebo čiastkové priznanie k dani z nehnuteľností treba v takomto prípade podať príslušnému mestu alebo obci do 30 dní od vzniku daňovej povinnosti.
Predaj zdedenej nehnuteľnosti
Veľa dedičských konaní sa skončí tým, že dedič alebo viacerí dediči nehnuteľnosť nechcú ďalej využívať a rozhodnú sa ju predať.
Či už ide o dedenie bytu, rodinného domu alebo pozemku, samotné dedičské konanie je vtedy iba prvá časť. Nasleduje praktické rozhodnutie, čo so zdedenou nehnuteľnosťou ďalej.
Samotné nadobudnutie majetku dedením nie je u fyzickej osoby predmetom dane z príjmov. Pri následnom predaji však už daňová povinnosť vzniknúť môže.
Daň pri predaji zdedenej nehnuteľnosti
Veľmi dôležité je, po kom ste nehnuteľnosť zdedili.
Pri dedení v priamom rade – napríklad po rodičovi, starom rodičovi, dieťati alebo vnukovi – a tiež pri dedení medzi manželmi sa pri posudzovaní päťročnej lehoty môže zohľadniť aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ.
Ak napríklad syn zdedí po otcovi byt, ktorý otec vlastnil dvadsať rokov, príjem z následného predaja môže byť od dane oslobodený aj vtedy, ak syn byt predá krátko po skončení dedičského konania.
Iná situácia je pri dedení v nepriamom rade, napríklad po bratovi, sestre alebo ujovi. Vtedy sa pri posudzovaní oslobodenia doba vlastníctva poručiteľa týmto spôsobom nezapočítava a päťročná lehota sa posudzuje vo vzťahu k vlastníctvu dediča.
Ak príjem z predaja oslobodený nie je, neznamená to, že sa daň automaticky počíta z celej predajnej ceny.
Pri zdedenej nehnuteľnosti môže byť daňovým výdavkom napríklad všeobecná cena nehnuteľnosti uvedená v uznesení o dedičstve. Za splnenia zákonných podmienok môžu medzi výdavky patriť aj preukázané náklady na opravu alebo technické zhodnotenie a niektoré preukázané náklady súvisiace s predajom.
Pri predaji zdedenej nehnuteľnosti preto odporúčam daňovú situáciu preveriť ešte pred podpisom kúpnej zmluvy. Najmä ak od nadobudnutia nehnuteľnosti neuplynulo veľa času.
Na záver
Dedenie nehnuteľnosti prichádza väčšinou v období, keď rodina rieši oveľa dôležitejšie veci než kataster, hodnotu bytu alebo jeho ďalší predaj. Preto môže celý proces na prvý pohľad pôsobiť komplikovanejšie, než v skutočnosti je.
Vo väčšine bežných prípadov vás dedičským konaním prevedie notár. Dôležité je mať jasno v tom, aký majetok a dlhy po zosnulom zostali, kto prichádza do úvahy ako dedič a či medzi dedičmi existuje dohoda.
Ak už máte dedičské konanie za sebou a riešite, čo ďalej so zdedeným bytom, domom alebo pozemkom, z právnej otázky sa často stáva otázka praktická: nehnuteľnosť si ponechať, prenajať alebo predať.
Ak sa rozhodnete pre predaj zdedenej nehnuteľnosti, dôležité je správne určiť jej aktuálnu trhovú hodnotu, pripraviť nehnuteľnosť na predaj a nastaviť celý obchod tak, aby na seba jednotlivé kroky bezpečne nadväzovali.
A práve s touto časťou vám už viem pomôcť aj ja.
