Ako sa hovorí. V živote máme len dve istoty. Že raz zomrieme a že budeme platiť dane. Čomu sa teda nevyhnete pri predaji a prenájme?
Predaj nehnuteľnosti a dane
Ešte pred tým, ako sa pustíte do predaja svojej nehnuteľnosti, je dôležité overiť si, či bude váš predaj predmetom zdanenia. Ak nie je váš predaj od dane oslobodený, pripravte sa, že v nasledujúcom daňovom priznaní budete musieť údaje o vášom predaji spomenúť.
Ako teda zistím, či je môj predaj od dane oslobodený?
Od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, ak ste jeho vlastníkom po dobu dlhšiu ako 5 rokov. Pričom toto obdobie sa počíta odo dňa nadobudnutia (podpisu kúpnej zmluvy, kolaudačného rozhodnutia) do dátumu predaja nehnuteľnosti (prijatia prvej splátky kúpnej ceny, alebo dátumu uzavretia kúpnej zmluvy). Nezáleží teda od dátumu, kedy kataster zapíše zmenu vlastníctva.
V prípade, ak vlastníte nehnuteľnosť menej ako 5 rokov treba porovnať sumu, za ktorú ste nehnuteľnosť kúpili so sumou, za ktorú ju predávate. Daň sa vypočíta z rozdielu. Ak predávate za rovnako, ako ste kúpili, daň bude nulová.
Ak ste pri predaji dosiahli zisk, čiže predajná cena je vyššia ako nadobúdacia, rozdiel tvorí základ dane. Ten sa zdaňuje daňou z príjmu vo výške 19% a aby to nebolo málo, zaplatíte aj odvod do zdravotnej poisťovne vo výške ďalších 14%. Štát si od vás teda vyberie tretinu (33%) z vášho „zisku“.
Dá sa daňový základ a daň znížiť? Správne. Dá sa. Daňový základ si viete znížiť, ak viete preukázať náklady, ktoré ste s nehnuteľnosťou mali počas doby jej vlastníctva.
– Môžete použiť bloky a faktúry spojené s rekonštrukciou, maľovaním, kúpou novej linky a podobne.
– Je možné použiť aj úroky z hypotéky, ak ste hypotéku splácali. Pozor, nie celú splátku, ale iba splátku úroku. Je možné uplatniť aj poplatok banky za predčasné splatenie úveru.
– Náklady pri kúpe: znalecký posudok, energetický certifikát, provízia realitnej kancelárie, právne služby, kolky pri vklade do katastra
– Ďalšie náklady spojené s nehnuteľnosťou, ktoré samozrejme viete vydokladovať.
Čo ak ste nehnuteľnosť zdedili?
Tu môžu nastať dva prípady.
Ak ste nehnuteľnosť zdedili v priamom rade, teda od svojich rodičov, manželky, súrodencov, od dane ste oslobodení. Pozor! Iba za podmienky, že osoba po ktorej ste nehnuteľnosť zdedili vlastnila nehnuteľnosť dlhšia, ako 5 rokov. Ak ju vlastnila kratšie, oslobodení od dane budete až po uplynutí 5 rokov od dátumu, kedy táto osoba nehnuteľnosť nadobudla. V opačnom prípade daň zaplatíte.
Ak ste zdedili v nepriamom rade, musíte vlastniť nehnuteľnosť 5 rokov, aby ste boli od dane oslobodený. Obdobie sa počíta od smrti pôvodného vlastníka do predaja nehnuteľnosti, ako som uviedol v predošlom texte.
Čo ak mi nehnuteľnosť niekto daroval?
V tomto prípade váš predaj nebude oslobodený od dane, pokiaľ nepočkáte 5 rokov od nadobudnutia. Ak sa napriek tomu rozhodnete nehnuteľnosť predať, pri výpočte základu dane opäť nastávajú dva prípady:
– Ak darca vlastnil nehnuteľnosť po dobu viac ako 5 rokov, základ dane sa vypočíta ako vaša predajná cena mínus hodnota nehnuteľnosti v čase darovania (podložená znaleckým posudkom)
– Ak darca vlastnil nehnuteľnosť po dobu menej ako 5 rokov, základ dane sa vypočíta ako vaša predajná cena mínus cena, za ktorú darca nehnuteľnosť nadobudol.
Tip: Ak vám niekto daruje nehnuteľnosť, určite si nechajte pripraviť znalecký posudok. Ideálne ak bude posudok vyhotovený s dátumom zhodným s dátumom v darovacej zmluve, alebo zápisom v katastri.
Prenájom nehnuteľnosti a dane
Príjem z prenájmu podobne ako každý iný príjem je predmetom zdanenia podľa zákona o dani z príjmu.
V prípade, ak máte živnostenský list, príjem z nájmu si započítate do daňového základu vášho podnikania.
Prenajímať môžete aj ako súkromná osoba bez živnostenského listu. Musíte sa však registrovať na miestnom daňovom úrade najneskôr do nasledujúceho mesiaca od začiatku prenajímania. Daňový úrad vám vystaví kartičku s DIČ.
Daňový základ si môžete znížiť, ak máte doklady o výdavkoch na prenájom:
– Faktúry za vodu, elektrinu, plyn, internet,
– Platby správcovi okrem fondu opráv a poistenia bytu
– Sprostredkovateľská provízia realitného makléra.
Pozor! V prípade, ak si od nájomcu účtujete popri nájme zvlášť platbu za energie a internet, táto suma je taktiež chápaná ako príjem, ktorý zvyšuje váš daňový základ.
V prípade, ak si dáte nehnuteľnosť do obchodného majetku je možné dať si do nákladov aj iné položky, napríklad:
– Odpisy nehnuteľnosti
– Daň z nehnuteľnosti
– Poistenie nehnuteľnosti
– Faktúry za opravy a údržbu
– Úroky z hypotéky
V tomto prípade však môže nastať problém pri budúcom predaji. Predaj nehnuteľnosti, ktorú máte v obchodnom majetku nebude oslobodený od dane z príjmu ani v prípade, že ju vlastníte dlhšie ako 5 rokov.
Daňový základ bude predajná cena mínus nadobúdacia cena znížená o uplatnené odpisy. Príjmy z nájmu do 500€ sú oslobodené od dane. Čiže od daňového základu si odpočítate popri nákladoch aj túto čiastku.
Daňové priznanie musíte podať v prípade, ak úhrn vašich príjmov plus príjmu z prenájmu za zdaňovacie obdobie je vyšší ako cca 2000€.
Daňová sadzba je 19%. V prípade, ak vaše príjmy prevýšia hladinu 177 násobku životného minima, zaplatíte 25% z príjmu nad touto hranicou.
Daňové priznanie sa podáva zvyčajne do 31.marca nasledujúceho roku.
Pozitívum je, že z príjmu z prenájmu nie je potrebné platiť odvody do zdravotnej a sociálnej poisťovne.
Samozrejme daňový systém je omnoho komplikovanejší, ako som to tu zjednodušene opísal. Preto vám odporúčam zveriť svoje účtovníctvo do rúk profesionálneho účtovníka. Ten vám podá detailnejšie informácie a rady.
Pomohol vám tento článok? Našli ste v ňom odpovede na vaše otázky? Budem rád ak mi napíšete. Poteším sa každému komentáru. Relevantné informácie doplním.