fbpx

Prevod nehnuteľnosti a hypotéka

Čo ak kupujúci kupuje na hypotéku? Ako sa mení postupnosť krokov pri predaji? Čo je to záložná zmluva? Je takýto predaj bezpečný?

V mojom článku Prevod nehnuteľnosti na katastri som opísal celý proces prevodu nehnuteľnosti na katastri. Opísal som ako sa dá zabezpečiť platba kúpnej ceny prostredníctvom notárskej úschovy, alebo bankovej vinkulácie.

Čo však v prípade, ak kupujúci použije hypotekárny úver na platbu kúpnej ceny? V dnešnej dobe je pomerne vysoká pravdepodobnosť, že takýto scenár nastane. 

Poďme sa teda pozrieť, ako sa s tým vysporiadať.

Pred podpisom kúpnej zmluvy bude kupujúci potrebovať k schváleniu úveru pomoc a súčinnosť predávajúceho.

Banka ako záložný veriteľ bude od kupujúceho vyžadovať znalecký posudok. Znalec musí nehnuteľnosť fyzicky obhliadnuť, premerať jednotlivé miestnosti.

Súčasťou znaleckého posudku je nadobúdacia kúpna zmluva, potvrdenie správcu o veku domu, kolaudačné rozhodnutie pri rodinných domoch. Tieto doklady musí mať predávajúci k dispozícii a zapožičať ich znalcovi.

TIP: Doklad o veku stavby pri bytoch vám vystaví správca bytového domu. V určitých prípadoch sa dá nahradiť čestným vyhlásením majiteľa.

Kupujúci okrem znaleckého posudku doručí banke ostatné požadované dokumenty. Banka následne rozbehne schvaľovací proces.  Po schválení úveru pripraví pre kupujúceho úverovú zmluvu a záložnú zmluvu.

Záložnou zmluvou si banka poisťuje splácanie úveru zo strany kupujúceho. Zjednodušene ak nebude kupujúci splácať úver podľa dohody, banka mu nehnuteľnosť zoberie.

Záložná zmluva sa vkladá do katastra. Na liste vlastníctva sa zapisuje ťarcha. Existencia ťarchy je podmienkou k čerpaniu úveru, teda k zaplateniu kúpnej ceny.

Pozor! Záložná zmluva je zmluvou medzi bankou a predávajúcim. Nehnuteľnosť teda zakladá pôvodný majiteľ ešte pred jej prevodom na kupujúceho. Záložné právo prejde následne kúpou nehnuteľnosti na nového majiteľa.

Neviem, či som to neopísal moc zložito. Opíšem teda celý proces predaja nehnuteľnosti s hypotékou na príklade.

Ukážme si to na príklade. Povedzme, že kupujúci kupuje nehnuteľnosť v hodnote 100.000€. Z toho bankový úver je 80.000€ a zvyšných 20.000€ má kupujúci v hotovosti.

– V prvom rade sa podpisuje kúpna zmluva. Podpis predávajúceho musí byť úradne overený. Kúpne zmluvy sa podpisujú vo viacerých exemplároch. Dva sú pre kataster, po jednom pre kupujúceho a predávajúceho. Jeden originál pre banku poskytujúcu úver.

– V banke kupujúci podpíšu zmluvu o úvere (hypotekárnu zmluvu). Zároveň banka s predávajúcim podpíše záložné zmluvy. 

– V predošlom článku som opísal ako funguje úschova peňazí. Kupujúci zloží 20.000€ do úschovy. Banka, alebo notár vydá potvrdenie o úschove peňazí.

– Záložné zmluvy sa vložia do katastra. Sú dve možnosti. Buď vklad zabezpečí banka, alebo dá záložné zmluvy do rúk predávajúceho, ktorý ich následne doručí do katastra.

TIP: Za vklad záložného práva sa platí poplatok podobne ako pri vklade kúpnej zmluvy. Ak žiadate o zrýchlený vklad kúpnej zmluvy, musíte podobne urobiť aj pri záložnej zmluve. Inak vklad kúpnej zmluvy nebude zrýchlený.

– Po vložení záložných zmlúv do katastra sa zvyčajne na druhý deň kataster vyznačí na liste vlastníctva plombu. Ak má kupujúci splnené všetky ostatné podmienky k čerpaniu, banka prevedie sumu 80.000€ na účet predávajúceho.

– Po pripísaní 80.000€ na účet predávajúceho, nastáva čas na vloženie kúpnych zmlúv do katastra. Kataster vyznačí na liste vlastníctva z tohto titulu druhú ťarchu.

– Momentálne je všetko v rukách pracovníkov katastra. Keď kataster povolí vklad záložnej a kúpnej zmluvy, na liste vlastníctva sa objaví meno nového majiteľa a ťarcha v prospech banky.

– Nový list vlastníctva sa doručí notárovi, alebo banke. Na základe nových údajov v ňom banka uvoľní z úschovy zvyšných 20.000€ a prevedie ich na účet predávajúceho.

– Po pripísaní obidvoch platieb je obchod ukončený. Následne sa nehnuteľnosť odovzdá novému majiteľovi podľa podmienok dohodnutých v zmluve.

Vyššie opísaný proces predstavuje najbezpečnejšiu variantu. Môže byť mierne modifikovaný v závislosti od okolností. Finálna verzia môže byť ovplyvnená štandardom advokáta, makléra, podmienkami banky, alebo dohody kupujúceho a predávajúceho.

Napríklad vklad záložnej zmluvy a kúpnej zmluvy do katastra sa dá realizovať v ten istý deň. Urýchli to celý proces a nie je potrebné ísť na kataster dva razy. Tu je však dôležité zachovať poradie vkladov!!! Vklad záložnej zmluvy musí byť vždy ako prvý v poradí pred vkladom kúpnej zmluvy.

Dĺžka celého procesu závisí od veľa faktorov. Rátajte však s tým, že od podpisu kúpnej zmluvy do pripísania všetkých peňazí na váš účet ubehnú minimálne 3 týždne. Proces sa môže natiahnuť aj na dva mesiace.

Ak chceme predísť prieťahom je vhodné využiť možnosť zrýchleného vkladu do katastra. Hlavne klásť dôraz na to, aby v zmluvách neboli chyby a preklepy.

Pomohol vám tento článok? Našli ste v ňom odpovede na vaše otázky? Budem rád ak mi napíšete. Poteším sa každému komentáru. Relevantné informácie doplním.

Predávate nehnuteľnosť, alebo hľadáte nájomcu?

Pozrite si, akým spôsobom pracujem pre svojich klientov.

Kliknite na obrázok nižšie.

Pin It on Pinterest