Ako vybrať dobrého nájomníka? Akým chybám sa vyhnúť? Ako sa dostať k informáciám? Čo sa pýtať?
Vo svojom článku Ako kúpiť investičnú nehnuteľnosť za veľkoobchodnú cenu som písal o tom, ako nájsť, kúpiť a upraviť investičnú nehnuteľnosť. Predpokladajme teda, že sa vám podarilo kúpiť nehnuteľnosť za veľkoobchodnú cenu, nachystať ju na prenájom s minimálnymi nákladmi. Chválim vás, že ste to zvládli ako výnimočný investor.
Doposiaľ ste však len platili, kupovali, míňali.
Teraz keď je všetko pripravené, je čas zabezpečiť, aby sa tok peňazí otočil smerom k vašej peňaženke.
K tomu budete potrebovať nájomcu.
S nájomcom vstúpite do vzťahu, ktorý bude dlhodobý a bezproblémový. Postupne sa vám postará o splnenie vášho sna o pasívnom príjme. Každý mesiac vám pravidelne pípnu peniažky na účet. Ak by nepíplí, aj by ste zabudli, že nejakú investíciu máte. 😊
V ideálnom prípade to bude takto. Môže sa to však zvrtnúť úplne iným smerom.
Pri výbere investičnej nehnuteľnosti, ste strávili čas hľadaním, porovnávaním a správnym rozhodnutím.
Pri výbere nájomcu vás čaká podobný proces. Povedal by som, že ešte zložitejší. Človeka je totiž veľmi ťažké odhadnúť.
Aký problém teda môže nastať?
– Najväčší problém sú nájomcovia neplatiči.
Každý z nás sa môže dostať do finančných problémov. Stáva sa však, že váš potenciálny nájomca už pri podpise zmluvy vie, že vám nájom platiť nebude mať z čoho.
– Ďalší problém sú nájomcovia, ktorí svojím správaním znepríjemnia život a spolunažívanie ostatným ľuďom v dome, alebo na ulici.
Hlučné večierky, hádky, alkohol, drogy, fyzické konflikty so susedmi, špina v spoločných častiach domu. Ak nebudete schopní tento problém vyriešiť, pripravte sa na to, že susedia to tak nenechajú a nájdu si cestu, ako vám znepríjemniť život.
– Stretol som sa s prípadmi, kedy nájomcovia svojim agresívnym správaním, alebo nízkym hygienickým štandardom zdevastujú nehnuteľnosť.
Po pár mesiacoch môžete opätovne rekonštruovať a zistíte, že váš pasívny príjem je preč a vy začínate od začiatku.
– Nájomca môže využívať nehnuteľnosť na iné účely, ako je dohodnuté bývanie.
Napríklad podnikanie, ktoré môže ohroziť nehnuteľnosť, alebo spoluobyvateľov. Poznám prípad, kedy si nájomkyňa byt zmenila na prevádzku na pečenie lokší.
– Ďalšie riziko je nájomca, ktorý do bytu nasťahuje cudzie osoby, prípadne nehnuteľnosť prenajme ďalším subjektom.
Ako príklad uvediem nájomcu, ktorý si prenajal byt a následne ho ponúkol na krátkodobý prenájom prostredníctvom služby AirBnB. Podgurážení podnájomcovia pravidelne spôsobovali vážne problémy susedom.
– Možno menej nebezpečný, ale pre vás veľmi nepríjemný prípad je nájomca, ktorý po krátkom čase z bytu odíde.
Hľadanie nového nájomcu vás stojí energiu, čas a peniaze. Nehovoriac o strate peňazí v čase, keď je byt neprenajatý. Ak máte tento proces opakovať každé dva mesiace, s vaším ročným výnosovým percentom sa nebudete chváliť.
– A nakoniec sú tu aj nájomcovia, ktorí vás budú chcieť pravidelne vidieť.
Prípadne takí, ktorí sú vždy a stále s niečím nespokojní. Vždy si nájdu nejaký detail, kvôli ktorému vás zavolajú. O váš pasívny príjem síce neprídete, ale môžete ho kľudne premenovať na aktívny.
Problémových nájomcov je určite viac. Ak máte konkrétnu skúsenosť napíšte mi. Rád to tu následne doplním.
Podstatné je, aby ste vedeli, že:
– problémoví nájomcovia existujú a je ich dosť
– na získanie pasívneho príjmu musíte niekedy vyvinúť aktivitu
– suma a výnosové percento s ktorým počítate, nie sú zaručené
Ako teda vybrať správneho nájomcu?
Odpoveď na túto otázku je zložitá.
Každý potenciálny nájomca môže pôsobiť na prvom stretnutí dôveryhodne. Avšak keď s ním vstúpite do zmluvného vzťahu, všetko sa môže zmeniť už po krátkom čase.
V tomto bode môže vám prísť vhod skúsený realitný maklér.
Keďže týmto veľa krát prešiel, dokáže identifikovať problematického nájomcu na základe svojho inštinktu a každodenných skúseností. Investícia do jeho provízie sa vám môže vyplatiť.
Akým spôsobom postupujem pri výbere nájomcov ja?
Zistím si čo najviac dostupných informácií o záujemcovi, ideálne ešte pred obhliadkou.
– Ak viem napríklad meno, email, alebo telefónne číslo dám ho do googlu. Takto sa dá zistiť kopec zaujímavých informácií.
– Nájdem si profil na sociálnych sieťach. Facebook a instagram sú v tomto super. Príspevky, fotografie, záujmy, sledované stránky, informácie, ktoré človek o sebe zverejní, môžu veľa napovedať.
– Na facebooku napríklad existuje skupina, ktorá zverejňuje black list nájomcov. Prenajímatelia tam píšu mená zlých nájomcov a opisujú ich konkrétne skúsenosti. Skupina je verejná, môžete sa do nej prihlásiť.
– Ak je nájomca podnikateľ, preverím jeho meno na obchodnom registri. Pozriem si webstránky firiem, v ktorých pôsobí.
– Existujú stránky ako dlznik.sk, kde vložím meno a dozviem sa jeho prípadné podlžnosti voči poisťovniam atď. Je veľká pravdepodobnosť, že človek s dlhmi voči inštitúciám, alebo exekúciami sa skoro stane neplatičom.
Čo si všímať a čo sa pýtať počas obhliadky.
Na obhliadke je vhodné, aby ste aktívne viedli rozhovor.
Premyslite si otázky, na ktoré hľadáte odpoveď. Pozor, treba trošku diplomaticky, aby ste však nevyzerali ako policajt na výsluchu.
Na čo sa ja zvyčajne pýtam?
– Zamestnanie, práca, profesia. Ako dlho je osoba v súčasnom zamestnaní? Či je v skúšobnej dobe? Ak je študent, ako financuje svoj život? Koľko rokov štúdia má pred sebou.
– Súčasné bývanie a dôvod pre sťahovanie. Ako dlho žije v meste? V ktorej lokalite žil v minulosti. Je vhodné vypýtať si kontakt na predošlého prenajímateľa kvôli referencii.
– Aká je rodinná situácia záujemcu. Môže byť rozvedený, zasnúbený, zaľúbený, samostatný rodič s dieťaťom. Každá varianta môže mať svoje výhody a nevýhody.
– Ak príde pár, je treba identifikovať vzťah. Manželia, zasnúbení, priatelia? Ako dlho trvá ich vzťah, aké majú plány do budúcnosti.
– Aké má záujmy, aký šport vykonáva, či veľa cestuje. Niektoré koníčky môžu mať negatívny vplyv na nehnuteľnosť, alebo na susedské vzťahy.
– Je zaujímavé zistiť z akých pomerov pochádza.
– Aké sú plány do budúcnosti. Táto téma vám napovie, či má osoba záujem o skutočne dlhodobý nájom, alebo rieši len vykrytie bývania na kratšie obdobie.
– Je zaujímavé spýtať sa, prečo ho zaujala práve vaša nehnuteľnosť. Je fajn, ak existuje konkrétny dôvod. Napríklad nájomca má kanceláriu o ulicu ďalej, známi bývajú vo vedľajšom vchode. Alebo nájomca hľadá byt s veľkým balkónom, na ktorom zvyčajne trávi veľa času.
Ako včas odhaliť problémového nájomcu.
Dokonalých nájomcov nie je veľa. V konečnom dôsledku budete musieť akceptovať isté riziko. Preto je dôležité zvážiť si do akej miery rizika pôjdete, alebo jednoducho počkáte a dáte šancu ďalšiemu.
– Vyhnite sa ľuďom, ktorí vám dávajú najavo, že nemajú žiadne peniaze.
Dajte si pozor na nájomcu, ktorý už na obhliadke sa pýta na možnosť neskoršej splatnosti prvého nájmu, alebo na možnosť prenájmu bez zábezpeky. Prípadne si chce zábezpeku rozdeliť na splátky.
– Pozor na nájomcov, ktorí sa chcú hneď sťahovať.
Akceptujú všetky vaše podmienky, ale už dnes večer potrebujú prespať. Tu je dôležité určiť si postup a dodržať ho.
Kľúče odovzdať jedine po podpísaní nájomnej zmluvy a prijatí všetkých platieb (nájom, energie, zábezpeka a ostatné)
Prijatím platby myslím fyzické prijatie hotovosti, alebo pripísanie na váš účet. Stal sa mi prípad, keď sa mi nájomkyňa preukázala potvrdeným bankovým prevodom. Žiaľ peniaze na účet neboli prevedené. Banky totiž neskúmajú zostatok na účte pri preberaní prevodného príkazu.
– Nenechajte sa oklamať, pozor na imídž.
Mal som prípad, kedy nájomca prišiel na obhliadku v luxusnom aute v drahom oblečení. Na obhliadke vytiahol tučnú rolku bankoviek a chcel okamžite vyplatiť nájom na tri mesiace dopredu. Jeho platobná disciplína skončila po prvých dvoch mesiacoch nájmu.
– Pozor na nájomcov, ktorí pošlú na obhliadku niekoho iného.
Následne potvrdia svoj záujem. Zásadne by ste mali trvať na osobnom spoznaní sa s nájomcom a s ľuďmi, ktorí budú vašu nehnuteľnosť obývať pred tým, ako podpíšete zmluvu.
– Pozor na ľudí, ktorí odmietnu odpovedať na vaše otázky. Prípadne odmietnu dať kontakt na predošlého prenajímateľa, alebo zamestnávateľa.
– Na obhliadku prídu mladé zaľúbené páry.
Je vhodné preveriť, ako dlho sú spolu a či sa jedná o ich prvý spoločný prenájom. Čerstvá láska môže o mesiac opadnúť a vy budete mať nehnuteľnosť prázdnu.
– Ďalšou kategóriou sú čerstvo rozvedení ľudia.
Tu treba byť veľmi obozretný. Prvá vec je fakt, že rozvodom človek prichádza o časť majetku a o polovicu príjmu. Rozvedení ľudia zväčša hľadajú podnájom na vykrytie krátkeho obdobia, kým si dajú veci do poriadku. Preto je tu veľká pravdepodobnosť, že byt bude onedlho prázdny.
– Osobne nemám nič proti študentskému prenájmu.
Treba sa však veľa pýtať. Treba tu počítať s rizikom rušenia nočného kľudu. Samozrejme študenti nebudú veľmi čistotní a nepočítajte s tým, že si vybudujú vzťah k vášmu majetku. Preto ak máte nehnuteľnosť luxusne zariadenú, hľadajte v inom segmente.
– Samostatné matky s deťmi.
Toto je veľmi zložitá téma aj v súvislosti s diskrimináciou. Na jednej strane mi je ľúto týchto žien, lebo nemajú to jednoduché. Na druhej strane však ich ekonomická situácia môže byť krehká.
Stretol som sa s prípadom, kedy nájomkyňa prišla o príjem a nemala kam s dieťaťom ísť. Prenajímateľ bol vyše roka bez bytu aj bez nájmu. Tejto téme sa budem venovať v inom článku.
– Stáva sa, že inak ideálny nájomca vám oznámi, že vlastní psíka.
Tu nastáva dilema. Samozrejme nie je psík ako psík. Je čivava a je doga. Ak by bol predpoklad nájmu na dlhé obdobie a psík by bol naozaj čistotný, je to fajn.
Pri skončení nájmu však musíte rátať s tým, že vo vašej nehnuteľnosti zvieratko zanechá istú pachovú stopu. Taktiež môže byť dohryzená sedačka a doškriabané dvere.
– Prenájom cudzincom. Ja dávam palec hore a som jednoznačne za.
Z mojej skúsenosti cudzinci majú väčšiu platobnú disciplínu. Ich pobyt zvyčajne býva ohraničený napríklad pracovným kontraktom.
Treba počítať s tým, že cudzinec bude od vás potrebovať platnú nájomnú zmluvu a potvrdenie pre cudzineckú políciu o poskytnutí ubytovania.
Pozor! Majte stále pred očami, že nemôžete nikoho diskriminovať na základe krajiny pôvodu, rasy, náboženstva a pod.
V mojej praxi som spoznal úžasných ľudí aj zo vzdialených krajín. Osobne som nemal žiaden väčší problém.
Je však treba počítať, že cudzinci si so sebou prinášajú aj časť svojej kultúry ako je napríklad kuchyňa a špecifické hygienické zvyklosti. Po ich odchode môže byť problém zbaviť sa pachov.
– A čo fajčiari? Ak patríte medzi nich budete isto tolerantnejší.
Ak niekto fajčí v nehnuteľnosti, pachy sa ukladajú všade na nábytku, v stenách. Mal som byt po tuhých fajčiaroch a verte mi, napriek všetkej snahe, vymaľovaniu, prevoňaniu som sa nedokázal pachu úplne zbaviť.
Je fajn, ak máte balkón a nájomca sa zaviaže fajčiť tam. Inak verte mi, byt po fajčiarovi prenajmete len… ďalšiemu fajčiarovi.
Ako povedať nie bez toho, aby vás niekto zažaloval?
Pri výbere nájomcu si dajte pozor na diskrimináciu. Ak zverejníte inzerát na prenájom nehnuteľnosti, každý kto si inzerát prečíta musí mať rovnakú šancu stať sa vašim nájomcom.
Nemôžete si verejne zadať podmienku, ktorá by vylúčila akúkoľvek skupinu ľudí napríklad kvôli farbe pleti, náboženstvu, sexuálnej orientácii a podobne. Môžete ľahko skončiť na súde.
Samozrejme, že každý z nás môže mať predstavu o svojom ideálnom nájomcovi. Taktiež môže mať isté pochybnosti a predsudky.
Ak máte záujemcu a chcete ho odmietnuť na základe vášho kritéria, je treba byť citlivý, diplomatický a pri komunikácii sa vyhnúť diskriminácii. Určite si dokážete nájsť nejaký dôvod, alebo výhovorku.
Čo spraviť, ak nájomca povie svoje Áno?
Vo väčšine prípadov už po obhliadke a po prvom rozhovore budete vedieť, či vám človek vyhovuje, alebo máte vážnu pochybnosť.
Ak necítite istotu, dajte si čas na premyslenie.
Poraďte sa so známymi, spýtajte sa na názor realitného makléra. Zvážte si v kľude všetky potenciálne riziká. Ja radím svojim klientom radšej počkať, ako ísť do problematického vzťahu. Určite existuje aj ďalší nájomca.
Ak ste presvedčený, že nájomca je vhodný adept, neváhajte.
Nájomnú zmluvu a potrebné dokumenty, prílohy majte vopred pripravené. Zašlite ich nájomcovi a aktívne s ním komunikujte. Skúsenosť hovorí, že zmluvu treba podpísať bez akéhokoľvek zdržania.
Problematike nájomných zmlúv sa budem venovať v samostatnom článku.
Podobne ako vy si vyberáte nájomcu, aj nájomca si vyberá z pomedzi viacerých ponúk. Ak vám povie svoje áno, neznamená to, že sa ešte nepôjde pozrieť na iné nehnuteľnosti.
Preto snažte sa komunikovať a dohodnúť si podpis zmluvy v čo možno najkratšom termíne. Aj keby ste sa mali stretnúť v nedeľu poobede. Dobrého nájomcu si proste treba zaviazať.
Pred tým, ako podpíšete nájomnú zmluvu je skutočne dobré preveriť si referenciu u predošlého prenajímateľa, zamestnávateľa, ak vám takýto kontakt nájomca dal. Pre vás je to jeden telefonát a 5 minút času.
Podarilo sa? Gratulujem. Držím vám palce, aby nájomca dlho vydržal a aby bolo všetko v poriadku. Napíšte mi a podeľte sa o váš príbeh.
Odovzdaním kľúčov od nehnuteľnosti sa nič nekončí.
– Ak máte už nehnuteľnosť prenajatú, venujte pozornosť platbám za nájom.
Ak nastane oneskorenie oproti zmluve, okamžite nájomcu kontaktujte a naliehajte na platenie včas, ako na základný princíp vášho vzťahu. Ak mu budete neskorú platbu tolerovať, v budúcnosti sa to stane pravidlom.
– Nájomca musí pri podpise zmluvy chápať, že nehnuteľnosť prenajímate v stave, v akom bola pri obhliadke vrátane nábytku a zariadenia.
Mal som prípad, kedy nájomca po týždni nájmu požiadal prenajímateľa o nový kus nábytku. Prenajímateľ mu vyhovel. Následne ho žiadal o nový matrac na posteľ. Aj tu mu vyhovel. Po týždni chcel mať televízor s väčšou obrazovkou…
Určite si hranicu svojej angažovanosti a naučte sa povedať nie.
– Dbajte na to, aby ste si plnili vaše povinnosti, ktorým sa v zmluve zaväzujete. Plaťte včas všetky faktúry. Starajte sa o nehnuteľnosť, zúčastňujte sa na domových schôdzach.
Veľmi dôležitá vec na záver.
Tento článok som napísal v trošku negatívnom duchu. Možno som vás naladil, že každý nájomca predstavuje problém. Dajme to teraz trošku na iný level.
Podobne ako zlý nájomca môže byť na druhej strane zlý prenajímateľ. Stretol som veľa nájomcov, ktorí boli sklamaní z prístupu prenajímateľa. Hovorili o arogancii, nezáujme, problematickej komunikácii, neochote riešiť problém a podobne.
Ako som písal, s vašim nájomcom vstupujete do vzťahu, ktorý bude dlhodobý. A vy si želáte, aby bol dlhodobý a bezproblémový.
V prvom rade by ste sa mali byť nájomcovi k dispozícii pre riešenie technických problémov. Byť pripravený kedykoľvek prijať telefonát a zabezpečiť riešenie problému ideálne promptne bez odkladu.
Ak z akéhokoľvek dôvodu neviete, alebo nechcete byť k dispozícii, zverte vašu nehnuteľnosť do správy profesionálnemu správcovi, alebo realitnému maklérovi. Prenesiete tým zodpovednosť a váš čas využijete efektívne.
Doprajte nájomcovi pocit, že vám na ňom záleží a že si ho vážite. Zavolajte mu z času na čas. Stretnite sa s ním, zájdite na kávu. Zaujímajte sa o neho. O jeho prácu, rodinu, kam ide na dovolenku a podobne. Zablahoželajte mu k meninám, narodeninám.
Samozrejme treba to robiť s citom. Netreba prekročiť medze tak, aby to bolo pre nájomcu obťažujúce.
Z času na čas navrhnite nájomcovi malú investíciu do nehnuteľnosti. Napríklad kúpte nový záves do sprchy, nový kus nábytku, zrýchlite internet, pridajte programy do káblovej televízie. Stojí to pár euro a posilní to váš vzťah.
Verte mi, nájomca s ktorým si vytvoríte takúto väzbu bude k vám lojálny, bude sa starať o vašu nehnuteľnosť ako o vlastnú. Zažil som prípady, že nájomca pred ukončením podnájmu sám hľadal a našiel za seba náhradu.
Prajem vám veľa úspechov na ceste výnimočného investora a budem rád ak mi napíšete váš príbeh.
Ak potrebujete nájsť rýchlo kvalitného nájomcu, využite možnosť spolupráce so mnou. Stačí ak kliknete na obrázok “rýchly kontakt” nižšie. Vyberte si formu komunikácie, ktorá vám najviac vyhovuje.
