Pri prenájme nehnuteľnosti býva najväčšia pozornosť často venovaná tomu, za koľko sa byt prenajme.
Z mojej skúsenosti je však ešte dôležitejšia iná otázka.
Komu ho prenajmete?
Za roky v realitách som videl prenájmy, ktoré fungovali úplne bez problémov celé roky.
A videl som aj opačné prípady.
Nájomca prestal platiť. Do bytu nasťahoval ďalších ľudí. Prenajímal ho ďalej. Znepríjemňoval život susedom. Alebo po pár týždňoch jednoducho odišiel a majiteľ mohol začať celý proces odznova.
Práve preto dnes výber nájomcu nevnímam ako formalitu po úspešnej obhliadke.
Je to jedna z najdôležitejších častí celého prenájmu.
V tomto článku vám ukážem, čo si pri záujemcovi všímam ja, na čo sa pýtam a ktoré signály by ma prinútili spomaliť a všetko si ešte raz preveriť.
Dobrý nájomca nie je iba ten, kto dnes zaplatí
Ideálny nájomca podľa mňa nie je človek, ktorý iba príde s peniazmi a okamžite podpíše zmluvu.
Dôležitejšie je, aby bol predpoklad, že:
- bude nájom platiť načas,
- bude nehnuteľnosť užívať dohodnutým spôsobom,
- bude rešpektovať susedov a domový poriadok,
- bude sa o byt primerane starať,
- a nebude chcieť po pár týždňoch odísť.
Pri prenájme totiž nevstupujete do jednorazového obchodu.
Vstupujete do vzťahu, ktorý môže trvať niekoľko rokov.
Čo môže pri zlom výbere nájomcu nastať?
Najčastejší problém je samozrejme neplatenie nájomného.
Každý sa môže dostať do dočasných finančných problémov. Horšia situácia nastane, ak je už na začiatku zjavné, že rozpočet záujemcu je príliš napätý.
Ďalším problémom môže byť spôsob užívania bytu.
Napríklad:
- hluk a opakované problémy so susedmi,
- poškodzovanie zariadenia,
- užívanie bytu na iný účel, než bolo dohodnuté,
- ubytovanie ďalších osôb bez dohody s prenajímateľom,
- podnájom alebo krátkodobé prenajímanie bez súhlasu,
- alebo veľmi časté striedanie nájomcov.
Pri krátkodobom nájme bytu možno prenechať byt alebo jeho časť do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa. Preto je dobré mať túto otázku jasne upravenú už v zmluve.
Ako teda vyberám nájomcu ja?
Prvé pravidlo je jednoduché.
Nerozhodujem sa iba podľa prvého dojmu.
Príjemný človek môže byť výborný nájomca.
Ale môže byť aj veľmi presvedčivý človek, ktorý má problém s platením.
Naopak niekto môže pôsobiť trochu rezervovane, ale v skutočnosti je spoľahlivý a bude v byte bývať päť rokov.
Preto sa snažím získať viac praktických informácií.
Najdôležitejšie je vedieť, či nájom dáva finančne zmysel
Nemusíte od človeka pýtať kompletný výpis jeho osobných financií.
Je však úplne legitímne zistiť, z čoho bude nájom platený.
Pri rozhovore ma zaujíma napríklad:
- čomu sa záujemca venuje,
- či má stabilný príjem,
- ako dlho pracuje na súčasnom mieste,
- či bude nájom platiť sám alebo spolu s ďalšou osobou,
- a či je výška nájomného vzhľadom na jeho situáciu realistická.
Nehľadám dokonalého človeka.
Hľadám situáciu, ktorá dáva ekonomicky zmysel.
Veľmi veľa napovie dôvod sťahovania
Jedna z mojich obľúbených otázok je úplne jednoduchá:
„Prečo sa sťahujete?“
Odpoveď často veľa napovie.
Niekto potrebuje bývať bližšie k práci.
Niekto sa sťahuje do väčšieho.
Niekto predal svoju nehnuteľnosť.
Niekto sa prisťahoval do Bratislavy kvôli práci.
Dobré je vedieť aj to, ako dlho plánuje nájom trvať.
Pre majiteľa je väčšinou výhodnejší človek, ktorý má dôvod zostať dlhšie, než záujemca, ktorý už na začiatku hovorí o pár mesiacoch.
Pýtam sa aj na predchádzajúce bývanie
Ak záujemca už býval v prenájme, veľmi cenná môže byť referencia od predošlého prenajímateľa.
Stačí krátky telefonát.
Môžete sa opýtať:
- či nájom platil načas,
- či nevznikli škody,
- či nebol problém so susedmi,
- a prečo nájom skončil.
Samozrejme iba vtedy, ak vám záujemca kontakt poskytne a s jeho použitím počíta.
Na obhliadke veďte rozhovor, nie výsluch
Obhliadka nie je iba o tom, že ukážete kuchyňu, kúpeľňu a balkón.
Je to príležitosť spoznať človeka, ktorý môže vo vašej nehnuteľnosti bývať niekoľko rokov.
Rozhovor by mal byť prirodzený.
Mňa zaujíma najmä:
- koľko osôb bude v byte bývať,
- odkedy sa chcú nasťahovať,
- ako dlho chcú zostať,
- či budú mať v byte zviera,
- či fajčia,
- či potrebujú parkovanie,
- a či majú nejaké špecifické požiadavky.
Tieto veci je lepšie vyriešiť pred podpisom než po odovzdaní kľúčov.
Niektoré signály ma prinútia spozornieť
Jeden zvláštny detail ešte nemusí znamenať problém.
Ak sa ich však nazbiera viac, radšej si dám čas.
Problém s prvými platbami
Ak človek už pred podpisom rieši, či môže zaplatiť zábezpeku neskôr, rozdeliť ju na splátky alebo prvý nájom zaplatiť až po nasťahovaní, je to pre mňa varovný signál.
Peňažná zábezpeka je bežnou súčasťou nájomného vzťahu a jej výška aj podmienky by mali byť jasne upravené v zmluve.
„Potrebujem sa nasťahovať ešte dnes“
Niekedy má človek úplne legitímny dôvod.
To však nie je dôvod preskakovať postup.
Kľúče by som neodovzdal bez podpísanej zmluvy a dohodnutých platieb.
A pri bankovom prevode nepozerám na screenshot alebo potvrdenie o zadaní platby.
Počkám, kým sú peniaze skutočne pripísané na účet.
Niekto iný absolvuje obhliadku namiesto nájomcu
Ak má v byte bývať konkrétny človek, chcem sa s ním pred podpisom stretnúť.
To isté platí aj pri viacerých osobách, ktoré budú byt pravidelne užívať.
Nejasné odpovede
Ak človek nedokáže vysvetliť, kto bude v byte bývať, z čoho bude platiť alebo prečo potrebuje nájom, neznamená to automaticky problém.
Ale určite by som sa neponáhľal.
Nenechajte sa presvedčiť iba imidžom
Raz mi na obhliadku prišiel záujemca v luxusnom aute a drahom oblečení.
Pôsobil veľmi sebavedomo a chcel zaplatiť niekoľko nájmov dopredu.
Na prvý pohľad ideálny klient.
Jeho platobná disciplína však dlho nevydržala.
Odvtedy ešte viac platí:
auto, oblečenie ani vystupovanie nie sú dôkazom spoľahlivosti.
Pozerám sa na celý obraz.
Domáce zviera nemusí byť problém
Pri zvierati by som automaticky nepovedal nie.
Dôležité je vedieť, o aké zviera ide, ako je zvyknuté bývať a aké zariadenie sa v byte nachádza.
Majiteľ luxusne zariadeného bytu môže mať úplne iné obavy než majiteľ jednoduchého nezariadeného bytu.
Podmienky by mali byť jasne dohodnuté v zmluve.
Ak prenajímateľ zviera akceptuje, mal by zároveň počítať s tým, že riziko poškodenia alebo zvýšeného opotrebenia môže byť o niečo vyššie.
A čo fajčenie?
Tu mám pomerne silnú praktickú skúsenosť.
Byt po dlhodobom fajčení sa môže veľmi ťažko dostať späť do pôvodného stavu.
Pach sa drží v textíliách, nábytku aj stenách.
Ak majiteľ nechce fajčenie v interiéri, treba to povedať ešte pred podpisom a jasne upraviť v zmluve.
Vyberajte podľa rovnakých pravidiel
Pri výbere nájomcu je podľa mňa najlepšie nastaviť si vopred objektívne pravidlá a používať ich pri všetkých záujemcoch.
Napríklad:
- schopnosť pravidelne platiť nájom,
- počet osôb, ktoré budú byt užívať,
- predpokladaná dĺžka nájmu,
- referencia z predchádzajúceho nájmu,
- rešpektovanie podmienok prenájmu,
- a spôsob, akým chce záujemca byt využívať.
Naopak by som rozhodnutie nestaval na osobných vlastnostiach, ktoré s plnením nájomnej zmluvy nesúvisia.
Ak máte pochybnosť, nemusíte sa rozhodnúť hneď
Niekedy po obhliadke jednoducho nemám dobrý pocit.
Nemusí existovať jeden konkrétny problém.
Len mám málo informácií alebo si niektoré veci odporujú.
V takom prípade sa podľa mňa neoplatí ponáhľať.
Je lepšie preveriť referenciu, porozprávať sa ešte raz alebo počkať na ďalšieho záujemcu, než sa na rok dostať do komplikovaného nájomného vzťahu.
Keď nájdete dobrého nájomcu, nečakajte zbytočne dlho
Platí však aj opačná situácia.
Ak je človek seriózny, podmienky mu vyhovujú a obe strany sa dohodli, proces by mal pokračovať plynulo.
Nájomca si totiž rovnako ako vy vyberá z viacerých možností.
Majte preto pripravenú zmluvu, odovzdávací protokol a všetky podmienky.
Čím profesionálnejšie celý proces pôsobí, tým väčšiu istotu majú obe strany.
Kľúče až po splnení dohodnutých podmienok
Pri odovzdaní bytu by som si držal jednoduché pravidlo.
Najskôr:
- podpísaná nájomná zmluva,
- uhradené dohodnuté platby,
- odovzdávací protokol,
- stav meračov,
- zoznam zariadenia,
- a fotodokumentácia stavu bytu.
Až potom odovzdať kľúče.
Písomná zmluva a presne dohodnuté podmienky dokážu neskôr predísť množstvu zbytočných sporov.
Odovzdaním kľúčov sa vaša práca nekončí
Veľmi dôležitá je aj ďalšia komunikácia.
Ak nájom mešká, riešil by som to hneď.
Nie agresívne, ale jasne.
Pravidelná platba je jeden zo základov vzťahu.
Rovnako by mal prenajímateľ riešiť technické problémy, ktoré patria do jeho zodpovednosti.
Keď sa pokazí spotrebič alebo vznikne problém s vodou, nájomca potrebuje vedieť, že sa má na koho obrátiť.
Dobrý nájomný vzťah funguje na obe strany
Tento článok môže znieť, akoby bol každý nájomca potenciálny problém.
Tak to určite nemyslím.
Za tie roky som spoznal množstvo výborných nájomcov.
Rovnako však poznám aj nájomcov, ktorí mali veľmi zlú skúsenosť s prenajímateľom.
Neochota riešiť technický problém.
Zlá komunikácia.
Neohlásené návštevy v byte.
Nejasné vyúčtovanie.
Aj prenajímateľ má svoje povinnosti.
Ak chcete, aby sa človek o vašu nehnuteľnosť dobre staral a zostal dlhodobo, správajte sa k nemu férovo.
Dlhodobý a bezproblémový prenájom je výsledkom dobrého výberu aj dobrého vzťahu.
Výber nájomcu je len jedna časť prenájmu
Správne nastaviť cenu.
Pripraviť byt.
Urobiť prezentáciu.
Nájsť záujemcov.
Viesť obhliadky.
Vybrať nájomcu.
Pripraviť zmluvu.
Odovzdať byt.
A následne riešiť celý nájomný vzťah.
Keď sa všetky tieto kroky urobia dobre, prenajímanie môže byť veľmi pokojný a predvídateľný proces.
Ak máte byt alebo dom na prenájom a nechcete celý výber nájomcu riešiť sami, pokojne sa mi ozvite.
Prejdeme si nehnuteľnosť, nastavíme podmienky prenájmu, pripravím prezentáciu, budem komunikovať so záujemcami a pomôžem vám vybrať človeka, pri ktorom bude dávať nájomný vzťah zmysel aj dlhodobo.
