Ako kúpiť investičnú nehnuteľnosť tak, aby dávala ekonomický zmysel a ideálne ste ju získali za cenu nižšiu, než by zaplatil bežný kupujúci?
Podľa mňa sa úspech investície začína práve pri samotnej kúpe.
Keď sa ľudia rozprávajú o investičných bytoch, často riešia najmä to, koľko bude stáť nájom, aký bude výnos alebo či ceny ešte porastú.
To všetko sú dôležité otázky.
Lenže ak nehnuteľnosť kúpite príliš draho, budete túto chybu doháňať ešte veľmi dlho.
Za roky v realitách som videl množstvo obchodov, pri ktorých kupujúci zaplatil viac, než musel. A videl som aj opačné prípady, keď človek kúpil veľmi dobre nie preto, že mal šťastie, ale preto, že presne vedel, čo hľadá, trh dlhšie sledoval a dokázal správne vyjednávať.
Práve preto som sa rozhodol túto tému spracovať pod trochu provokatívnym názvom:
ako kúpiť investičnú nehnuteľnosť za veľkoobchodnú cenu.
Samozrejme, byty sa nepredávajú na paletách po dvadsať kusov.
„Veľkoobchodnou cenou“ myslím cenu, pri ktorej dokážete kúpiť lepšie než bežný kupujúci a vytvoríte si rezervu už pri samotnom nákupe.
A práve o tom bude tento článok.
Čo znamená „veľkoobchodná cena“ pri nehnuteľnosti?
Nemyslím tým kúpiť byt za polovicu jeho hodnoty.
Také situácie sú skôr výnimočné.
Výhodná investičná kúpa podľa mňa znamená, že dokážete nehnuteľnosť kúpiť za cenu, ktorá vám necháva priestor.
Priestor na rekonštrukciu.
Priestor na prenájom.
Priestor na budúci predaj.
A hlavne priestor na prípad, že sa veci nebudú vyvíjať úplne podľa plánu.
Nie je teda dôležité iba kúpiť lacno. Dôležité je kúpiť správne.
Ako kúpiť investičnú nehnuteľnosť správne
Úplne prvý krok podľa mňa nie je otvoriť realitný portál.
Prvý krok je ujasniť si, čo vlastne hľadáte.
Potrebujete vedieť:
- v akej lokalite chcete nakupovať,
- aký typ nehnuteľnosti hľadáte,
- aký máte maximálny rozpočet,
- či chcete byt prenajímať alebo neskôr predať,
- koľko ste ochotní investovať do rekonštrukcie,
- a akého nájomcu alebo budúceho kupujúceho chcete osloviť.
Ak toto neviete, veľmi ľahko začnete pozerať všetko.
Garsónku.
Dvojizbový byt.
Starší dom.
Novostavbu.
Pozemok.
A nakoniec sa rozhodujete hlavne podľa emócie.
Pri investičnej kúpe je podľa mňa lepšie postupovať opačne.
Najskôr stratégia.
Potom nehnuteľnosť.
Kde sa rodia najlepšie príležitosti?
Veľa ľudí očakáva, že výhodná nehnuteľnosť bude na portáli okamžite viditeľná.
Dobrá lokalita, krásne fotografie, perfektná dispozícia a ešte aj nízka cena.
Také ponuky existujú, ale väčšinou dlho nevydržia.
Zaujímavejšie príležitosti sa často skrývajú tam, kde nehnuteľnosť na prvý pohľad nepôsobí dokonalo.
Môže ísť napríklad o:
starší byt v pôvodnom stave, nešikovne nafotenú ponuku, zle napísaný inzerát, zanedbaný interiér alebo nehnuteľnosť, ktorá je na trhu už dlhší čas.
Bežný kupujúci môže vidieť starú kúpeľňu a odísť.
Investor by mal vidieť otázku:
Koľko bude stáť rekonštrukcia a akú hodnotu bude mať byt potom?
To je úplne iný spôsob rozmýšľania.
Sledujte trh pravidelne
Ak chcete vedieť, čo je naozaj výhodná cena, musíte najskôr vedieť, aká je normálna cena.
A to sa nedá naučiť za jeden večer.
Odporúčam vybrať si konkrétny segment a určitý čas ho sledovať.
Napríklad:
2-izbové byty v konkrétnej časti Ružinova.
Po niekoľkých týždňoch už začnete rozoznávať:
čo je drahé, čo je normálne, čo je podozrivo lacné, ktoré ponuky miznú rýchlo a ktoré ostávajú v inzercii celé mesiace.
Práve toto je jedna z najväčších výhod pripraveného kupujúceho.
Keď príde zaujímavá ponuka, nemusí začínať analýzu od nuly.
Vie, čo vidí.
Nepozerajte iba na cenu za meter štvorcový
Cena za m² je dobrý orientačný údaj.
Ale dve nehnuteľnosti s rovnakou cenou za meter môžu mať úplne rozdielnu hodnotu.
Do úvahy vstupuje napríklad:
poschodie, orientácia, dispozícia, stav domu, výťah, balkón, parkovanie, pivnica, mesačné náklady, hluk, dopravná dostupnosť alebo budúca prenajímateľnosť.
Preto sa snažím vždy porovnávať podobné s podobným.
Nie trojizbový byt s dvojizbovým.
Nie novostavbu s pôvodným stavom.
Nie byt na rušnej ceste s bytom otočeným do parku.
Čím kvalitnejšie porovnanie urobíte, tým lepšie budete vedieť, kde sa nachádza reálna hodnota.
Počítajte celkovú investíciu, nie iba kúpnu cenu
Toto je veľmi dôležité.
Byt môže vyzerať lacno, ale v skutočnosti lacný vôbec nemusí byť.
Predstavte si dve ponuky.
Prvý byt stojí 180 000 € a je pripravený na prenájom.
Druhý stojí 160 000 €, ale potrebuje rekonštrukciu za 30 000 €.
Na prvý pohľad je druhý byt lacnejší.
Po rekonštrukcii však môže byť celková investícia vyššia.
Preto si pred kúpou počítajte:
kúpna cena + rekonštrukcia + zariadenie + financovanie + rezerva.
Až potom viete, čo vás nehnuteľnosť skutočne stojí.
Výnos si počítajte ešte pred kúpou
Veľmi jednoduchý prvý výpočet môže byť hrubý výnos.
Napríklad ak byt kúpite za 150 000 € a mesačný nájom bez energií je 750 €, ročné nájomné je 9 000 €.
Hrubý výnos je potom:
9 000 / 150 000 × 100 = 6 % ročne.
To je však iba prvý orientačný výpočet.
V realite treba rátať aj s ďalšími nákladmi.
Napríklad s opravami, poistením, obdobím bez nájomcu, zariadením alebo ďalšími výdavkami vlastníka.
Preto by som sa nikdy nerozhodoval iba podľa jedného pekného percenta v Exceli.
Dôležitý je celý obraz.
Kedy vzniká priestor na zjednanie ceny?
Nie pri každej ponuke.
Ak sa dobrý byt objaví za realistickú cenu a na obhliadku čaká desať ľudí, veľký priestor na vyjednávanie pravdepodobne nebude.
Iná situácia nastáva, ak:
nehnuteľnosť stojí v ponuke niekoľko mesiacov, cena už bola znižovaná, byt potrebuje výraznú rekonštrukciu, prezentácia je slabá alebo predávajúci potrebuje obchod uzavrieť v určitom termíne.
Práve vtedy má zmysel začať hovoriť o cene.
Nižšia ponuka potrebuje argument
Vyjednávanie podľa mňa nefunguje tak, že sa prídete pozrieť na byt za 200 000 € a bez vysvetlenia poviete:
„Dám 170 000.“
Môžete to skúsiť.
Ale pravdepodobne vás nikto nebude brať veľmi vážne.
Úplne inak pôsobí, keď viete povedať:
„V okolí sú podobné byty za túto cenu. Tu treba meniť elektrinu, kúpeľňu a kuchyňu. Rekonštrukciu odhadujem približne na túto sumu. Preto mi kúpa dáva zmysel pri cene...“
Predávajúci nemusí súhlasiť.
Ale vaša ponuka má logiku.
A práve to je dobrý základ rokovania.
Najdôležitejšie číslo je váš strop
Ešte pred vyjednávaním by ste mali vedieť jednu vec.
Koľko maximálne ste ochotní zaplatiť.
Nie koľko chcete zaplatiť.
Koľko môžete zaplatiť, aby vám investícia ešte stále dávala zmysel.
Ak vám vyjde, že maximálna rozumná cena je 185 000 €, potom by ste podľa mňa nemali skončiť na 195 000 € len preto, že ste sa do bytu zamilovali.
To už nie je investičné rozhodnutie.
To je emócia.
Niekedy je najlepší obchod ten, ktorý neurobíte
Toto je možno najťažšia časť investovania.
Odísť.
Človek strávil čas hľadaním.
Bol na obhliadke.
Už si predstavuje, ako byt prerobí.
A predávajúci chce o desaťtisíc viac, než dáva ekonomicky zmysel.
Vtedy je veľmi ľahké presvedčiť samého seba, že „to nejako vyjde“.
Niekedy však najlepšie rozhodnutie znie:
Nie. Počkám na ďalšiu príležitosť.
Pri investičnej nehnuteľnosti nemusíte kúpiť tento byt.
Potrebujete kúpiť dobrý byt.
Nezabúdajte, komu budete nehnuteľnosť prenajímať
Investičný byt nekupujete pre seba.
A to je veľmi dôležité.
Vy možno túžite po obrovskej obývačke, luxusnej kúpeľni alebo konkrétnej lokalite.
Budúci nájomca však môže mať úplne iné priority.
Pre investíciu býva často dôležitejšia:
dobrá dostupnosť, rozumná dispozícia, nízke mesačné náklady, parkovanie, balkón, výťah alebo blízkosť práce a služieb.
Preto sa pri obhliadke vždy skúste pozrieť na byt očami človeka, ktorý ho bude raz prenajímať od vás.
Rekonštrukcia investičného bytu má iné pravidlá
Pri vlastnom bývaní si človek môže dovoliť niektoré veci urobiť podľa svojho vkusu.
Pri investičnom byte by som bol praktickejší.
Materiály by mali byť:
odolné, jednoducho udržiavateľné, nadčasové a cenovo primerané.
Nie všetko najdrahšie automaticky zvýši nájomné.
Ak dáte do malého investičného bytu extrémne drahú kuchyňu, nemusí vám nikto zaplatiť vyšší nájom len preto, že pracovná doska stála o niekoľko tisíc eur viac.
Investičná rekonštrukcia by mala mať rozumný pomer:
vynaložené peniaze verzus pridaná hodnota.
Myslite aj na to, ako raz nehnuteľnosť predáte
Aj keď plánujete byt držať dvadsať rokov, nikdy neviete, čo sa zmení.
Preto sa mi páčia nehnuteľnosti, pri ktorých existuje viac možností.
Dajú sa dobre prenajať.
Dokáže v nich bývať aj bežná domácnosť.
A v prípade potreby sa dajú relatívne jednoducho predať.
Veľmi špecifická nehnuteľnosť môže mať výborný výnos, ale zároveň veľmi úzky okruh budúcich kupujúcich.
Aj toto treba pri kúpe zohľadniť.
Takže ako kúpiť investičnú nehnuteľnosť za veľkoobchodnú cenu?
Nie jedným trikom.
A už vôbec nie tajným heslom, ktoré poviete predávajúcemu na obhliadke.
Je to kombinácia viacerých vecí.
Musíte vedieť, čo hľadáte.
Sledovať trh.
Poznať ceny.
Vedieť odhadnúť rekonštrukciu.
Spočítať si výnos.
Mať stanovený maximálny rozpočet.
A keď príde správna príležitosť, vedieť konať.
Výhodná cena totiž často nie je výsledkom šťastia. Je výsledkom prípravy.
Ak hľadáte investičnú nehnuteľnosť
Aj pri kúpe investičnej nehnuteľnosti sa podľa mňa veľmi hodí pohľad človeka, ktorý denne vidí ponuky, predaje a reálne správanie kupujúcich.
Ak uvažujete nad investičným bytom alebo domom, pokojne sa mi ozvite.
Prejdeme si, čo hľadáte, aký máte rozpočet a čo od investície očakávate.
Môžem vám pomôcť vyhodnotiť konkrétnu ponuku, pozrieť sa na jej cenu, konkurenciu, potenciál prenájmu aj priestor na vyjednávanie.
Pretože pri investičnej nehnuteľnosti môže byť rozdiel medzi priemerným a veľmi dobrým obchodom pokojne niekoľko desiatok tisíc eur.
A veľká časť tohto rozdielu vzniká ešte predtým, než podpíšete kúpnu zmluvu.
