fbpx

Ako kúpiť investičnú nehnuteľnosť za veľkoobchodnú cenu

Rozhodli ste sa vložiť vaše voľné prostriedky do nehnuteľnosti? Je to zaujímavá myšlienka a z môjho pohľadu veľmi správne rozhodnutie. Veľa krát som tým prešiel a rád sa s vami podelím o moju skúsenosť.

Raz som sa zhováral s človekom, pre ktorého je kupovanie bytov a ich následné prenajímanie koníčkom a zároveň profesiou. Vyslovil jednu zaujímavú myšlienku.

Ak sa v dôsledku nepredvídanej udalosti zrúti akciový trh, tvoje peniaze sú preč. Ak sa zrúti trh s nehnuteľnosťami, tvoje peniaze sú preč, ale máš kam ísť bývať.

V situácii, keď úroky v bankách kulminujú k nule je vaše rozhodnutie logické. Všetkým je jasné, že hodnota nehnuteľnosti v dlhodobom horizonte rastie. Je teda dosť pravdepodobné, že vašu investičnú nehnuteľnosť po čase predáte so ziskom.

Popri pravidelnom príjme z nájmu vám získate aj pri predaji.

TIP: Ak nemáte dosť hotovosti na kúpu nehnuteľnosti, použite hypotéku. Váš nájomca vám ju bude postupne splácať…. Zisk pri predaji však zostane iba vám.

Ale poďme sa skôr zamerať na to, ako si vybrať vhodnú nehnuteľnosť a hlavne …. kúpiť ju za veľkoobchodnú cenu.

Na začiatku je potrebné trošku študovať. Na realitných portáloch sa nachádzajú nehnuteľnosti na predaj a zároveň na prenájom. Ak si spravíte jednoduchú analýzu, dostanete predstavu, aký výnos z nájmu môžete štandardne dosiahnuť.

Rozmyslite si typ nehnuteľnosti a lokalitu, ktorú budete sledovať.

TIP: Je dobré začať s lokalitou v ktorej bývate, ktorú poznáte. Samozrejme za predpokladu, že je tu potenciál na prenájom. Napríklad veľký zamestnávateľ v blízkosti, vysoká škola a podobne. Prípadne si vyberte lokalitu s vysokým dopytom po prenájme. Napríklad centrum mesta, okolie železničnej stanice, okolie obchodného centra, blízko letiska a podobne.

Svoju lokalitu sa snažte spoznať. Prechádzajte sa tu, dohodnite si obhliadky akýchkoľvek nehnuteľností, ktoré sú v tejto lokalite na predaj, alebo prenájom.

Získate tým veľa informácii a postupne budete expert na svoju lokalitu. Neponáhľajte sa, čím viac času investujete do prípravy, tým viac získate.

Aký je výnos z investície vo vami zvolenej lokalite?

Uveďme si to na veľmi zjednodušenom príklade…..

Vo vašej lokalite je v ponuke na predaj 10 dvojizbových bytov v cenách 110000Eur do 130000Eur, pričom priemerná cena je 119.000Eur. V tej istej lokalite je v ponuke 7 bytov na prenájom v cenách od 580Eur do 720Eur za mesiac. Priemerný mesačný nájom je 650Eur, čiže priemerný ročný nájom je 12×650= 7800Eur.

Ak si dáme do pomeru výnos k obstarávacej cene, získame

7800 / 119000 x 100 = 6,55%

Toto vyzerá dobre. Ale stop. Je to iba veľmi teoretický prepočet. V realite nám do kalkulácie vstúpia ďalšie premenné ako sú náklady na kúpu, na rekonštrukciu, na kúpu nábytku a vybavenia a podobne.

Samotný prenájom tiež nie je bez nákladov. Nikdy nemáme istotu, že byt okamžite prenajmete a bude permanentne prenajatý. Taktiež sa budete musieť vysporiadať s prevádzkovými nákladmi, opravami, s daňou z príjmu a daňou z nehnuteľnosti. Ale vráťme sa k téme.

Lokalitu už poznáte, videli ste zopár bytov, máte jasnú predstavu, čo hľadáte. Ste pripravený vybrať si svoju investičnú nehnuteľnosť.

Tu vás musím zastaviť. Je dôležité stlmiť emócie a rozmýšľať prakticky. Investícia musí dávať zmysel. Vrátim sa k môjmu príkladu v ktorom sme určili priemerný výnos 6,55%.

Pozor! Vy však nie ste a nechcete byť priemerný.

Hľadajte nehnuteľnosť, ktorej cena je nižšia, ako priemerná a ktorú zároveň dokážete prenajať za cenu vyššiu, ako je priemerný nájom.

Je dobré chodiť po obhliadkach so stlmenou emóciou. Nehľadáte byt, ktorý sa vám páči. Hľadáte byt, ktorého cena je najnižšia a dokážete si ho za nízke náklady upraviť do stavu, že sa bude páčiť.

Kúpte si nehnuteľnosť za veľkoobchodnú cenu.

Môžete napríklad použiť stratégiu, ktorú nazývam „hyena“.

Zamerajte sa na ponuky, ktoré sú zle prezentované. Je veľká šanca, že predávajúci, ktorý ponúka zanedbanú nehnuteľnosť bude mať slabšiu pozíciu pri vyjednávaní o cene.

Inzeráty so zlými fotografiami, chabo odprezentované. Nehnuteľnosti, ktoré visia na realitnom portáli dlhší čas a nie sú predané.

Zavolajte na inzerát a dohodnite si termín obhliadky. Ideálne vo večerných hodinách.

Pri obhliadke sa snažte čo najviac komunikovať s predávajúcim. Zaujímajte sa o jeho súkromie, z akého dôvodu predáva, ako rýchlo potrebuje predať.

Buďte empatický. Je možné, že počas rozhovoru zistíte, že predávajúci je z nejakého dôvodu motivovaný predať rýchlo. Napríklad sa vám zdôverí, že maklérovi sa dlho nedarí byt predať, že nedokáže splácať úver a podobne.

Obhliadku ukončite s tým, že musíte ešte vidieť ďalšie dva byty a následne sa mu ozvete.

Po obhliadke sa skúste porozprávať so samotným maklérom. Ak si získate jeho dôveru, povie vám informácie, ktoré budú pre vás cenné.

Po pár dňoch zavolajte maklérovi a dohodnite si ďalšiu obhliadku. Opäť ak to pôjde komunikujte priamo s predávajúcim. Ak zistíte, že situácia z predošlého stretnutia pretrváva, je čas zatlačiť na cenu. Buďte však stále empaticky, určite nie arogantný.

Oznámte majiteľovi, že ste boli na obhliadke inej nehnuteľnosti, ktorá bola v lepšom stave a cena bola rovnaká. Poukážte na nedostatky jeho nehnuteľnosti a vyčíslite mu, koľko by vás stála rekonštrukcia.

Navrhnite mu vašu ponuku, ktorá bude samozrejme rádovo nižšia ako jeho požadovaná cena. Podložte to argumentom, že financovanie máte zabezpečené a kúpu ste schopný realizovať ihneď.

Bude fajn, ak mu odovzdáte vašu ponuku v písomnej forme. Nevyžadujte jeho odpoveď hneď. Dajte mu čas na rozmyslenie. Slušne sa rozlúčte.

Po obhliadke sa pokúste získať si makléra na vašu stranu. Motivujte ho, aby presvedčil predávajúceho o adekvátnosti vašej ponuky. Predajom sa aj pre makléra skončí trápenie a dostane svoju províziu. Veľa priemerných maklérov na vašu hru pristane.

Úspech tejto stratégie nie je v každom prípade zaručený. Medzičasom môžete podobnú hru začať s ďalšími nehnuteľnosťami.

Ak to nevyjde, máte novú skúsenosť. Ak vyjde povedzme jedna z troch, ušetríte niekoľko tisíc Eur a tým zvýšite percentuálny zisk vašej investície.

Bingo. Nehnuteľnosť máte kúpenú. Podarilo sa vám ju kúpiť za veľkoobchodnú cenu. Je dôvod na oslavu. Áno je, ale práca ešte nekončí.

Teraz je treba nehnuteľnosť prenajať. Ale pozor! Prenajať ju nie za priemernú cenu, ale za najvyššiu možnú cenu, aká sa dá dosiahnuť. Ak sa vám to podarí, vaše percento opäť stúpne a z vás sa stáva výnimočný investor.

Nehnuteľnosť treba vylepšiť, spraviť kvalitnú prezentáciu a vhodným spôsobom ju uviesť na trh. Toto nie je jednoduché, môže vám však vo veľkej miere pomôcť profesionálny realitný maklér.

V mojom článku „Ako sme za 1240€ osviežili byt v pôvodnom stave“ opisujem, ako sme kúpili a s minimálnymi nákladmi prerobili byt. Ihneď po dokončení rekonštrukcie sme ho prenajali za najvyššiu možnú cenu.

Pomohol vám tento článok? Budem rád, ak mi napíšete o vašej úspešnej investícii. Poteším sa každému komentáru. 

Predávate nehnuteľnosť, alebo hľadáte nájomcu?

Pozrite si, akým spôsobom pracujem pre svojich klientov.

Kliknite na obrázok nižšie.

Pin It on Pinterest