Je to dôležité? Nechať to na iných? Pozrime sa, ako jednoducho určíte cenu priamo z vášho gauča.
Rozmýšľate nad predajom nehnuteľnosti? Správne nastavenie ceny hneď na začiatku je prvým predpokladom úspešného predaja.
Ak cenu stanovíte príliš vysoko v porovnaní s trhovou hodnotou, kupujúci nebudú reagovať. Po 3 týždňoch sa nehnuteľnosť stane opozeranou. S veľkou pravdepodobnosťou sa nevyhnete špirále znižovania ceny so smutným koncom.
Nastať môže aj opačná situácia. Ak cenu stanovíte nízko nehnuteľnosť sa predá rýchlo. Prídete však o pár tisíc EUR, ktoré ste si mohli užiť vhodnejším spôsobom.
Ako teda postupovať pri určovaní správnej trhovej ceny?
Začnem s tým, ako nepostupovať.
1.) Zabudnime na znalecké posudky.
Môžu byť neaktuálne, alebo skreslené. Všeobecne znalecké posudky nekorešpondujú s aktuálnou trhovou cenou.
Posudok vie znalec prispôsobiť potrebám svojho objednávateľa. Ak ho tvoríte pre potreby banky, budete tlačiť znalca k najvyššej cene. Naopak pri dedičskom konaní vám bude vyhovovať čo možno najnižšia cena.
2.) Odosobnime sa.
Každý z nás vidí svoju nehnuteľnosť ako najkrajšiu a najlepšiu na svete a preto si zaslúži aj najvyššiu cenu.
Získajte triezvy nadhľad. Poraďte sa s nestrannou osobou. Zabudnite, za koľko ste nehnuteľnosť kedysi kúpili a koľko ste do nej investovali. Nedovoľte aby emócie zvíťazili nad realitou.
3.) Neporovnávajme neporovnateľné.
Trojizbové byty sa predávajú za toľko a toľko. Pred pól rokom sa predal byt v našom dome za toľko a toľko.
Každá nehnuteľnosť je špecifická. Hodnota dvoch obdobných bytov sa môže podstatne líšiť. Ceny sa v čase menia. Taktiež informácie typu „sused povedal“ nemusia zodpovedať skutočnosti.
4.) Neverme bezducho realitnému maklérovi.
Odhad realitného makléra môže byť skreslený jeho vlastnými záujmami.
Maklér chce predať a získať províziu čo najrýchlejšie, preto vám poradí nízku cenu. Naopak ak sa vám chce maklér zapáčiť, sľúbi vám privysokú cenu, aby získal zákazku. Neskôr vás situácia dotlačí do znižovania ceny.
TIP: Cena nehnuteľnosti sa dá zistiť pomocou tzv. cenových máp. K ním na Slovensku bežný smrteľník prístup nemá. Existujú rôzne cenové kalkulačky, alebo mapy dostupné na internete napríklad na stránkach realitných kancelárií. Pre zaujímavosť v Čechách existujú firmy, ktoré vám za nie vysoký poplatok vypracujú nezávislé ohodnotenie na základe cenovej mapy.
Ako teda postupovať? Prečo to vôbec riešiť?
Či budete nehnuteľnosť predávať sám, alebo využijete služby realitného makléra je dôležité, aby ste mali svoju vlastnú triezvu predstavu ihneď na začiatku predaja.
Určite si cenu, ktorá bude váš podložený argument pri akomkoľvek jednaní.
Ak teda máte trošku času a chuť venovať sa tomu, poďte do toho. Niečo nové sa naučíte a povedzme ťažšie sa podarí niekomu „natiahnuť vás“.
Ako teda na to? Poďme porovnávať.
Povedzme, že najjednoduchšie dostupná databáza pre bežného smrteľníka sú ponuky na realitných portáloch.
Odporúčam si vybrať jeden, prípadne viac z troch najdôležitejších: nehnutelnosti.sk, topreality.sk, alebo reality.sk .
Je vaša nehnuteľnosť špecifická?
Úspech porovnávacej metódy závisí od množstva porovnateľných nehnuteľností. Jednoduchšie sa pracuje s 2 izbovým bytom v Petržalke ako s rodinným domom pod lesom na okraji Záhorskej Bystrice.
Poďme sa bližšie pozrieť na realitný portál.
V našom príklade použime www.reality.sk
A tvárme sa napríklad, že porovnávame 2 izbový byt v Petržalke v okolí novej električkovej trate.
Ak ste už pracovali s portálmi viete, že ponúkajú zaujímavé možnosti pri prehľadávaní a triedení ponúk.
Vieme si v nich napríklad na mape označiť okruh v okolí našej nehnuteľnosti a zobraziť všetky 2 izbové byty v tomto okruhu.
Ak nemáme dostatočnú vzorku, okruh môžeme postupne rozširovať.
Čo s vybranou vzorkou?
Výber vieme priamo v prostredí portálu zoradiť. Ja si ho zoradím podľa ceny za m2. V menu realitného portálu sa to nazýva „jednotková cena“
TIP: Cena za m2 je porovnateľná iba pri porovnateľných výmerách. Pri väčších bytoch cena za meter klesá. Najvyššia cena za m2 je pri najmenších bytoch.
V našom prípade máme vo výbere 9 dvojizbových bytov v okruhu. Zoradíme si ich. Na prvom mieste sa zobrazí byt s najvyššou jednotkovou cenou, na poslednom s najnižšou.
Ak sa chceme dostať k presnejšiemu výsledku, musíme zo zoznamu vyškrtnúť anomálie.
Ideálne je si každú ponuku zo zoznamu otvoriť a zbežne preštudovať.
Čo nám môže skresliť výsledok?
- Môže tu byť napríklad 2 izbový byt so 40m2 terasou započítanou do plochy bytu.
- Môže tu byť 2 izbový byt na prízemí, alebo v suteréne domu.
- Môže tu byť 2 izbový byt s plochou 100m2 (štandard je 55m2)
- Môže tu byť nereálna ponuka napríklad s preklepom pri cene, alebo v rozlohe.
TIP: Väčšina predávajúcich v cene počíta s istou zľavou. Čiže ponuky na portáloch môžeme brať povedzme s 5% rezervou. Podobne sa pripravte, že potenciálny kupujúci sa bude snažiť jednať o vašej cene.
Ďalej tu pravdepodobne narazíme na ďalšie bežné anomálie:
– ponuky s prehnanou cenou „možno motyka vystrelí“,
– zabudnuté neaktuálne ponuky, dávno predané,
– duplicitné ponuky (jeden byt v ponuke viacerých RK)
– fejkové ponuky (falošné inzeráty realitných kancelárií, ktoré slúžia ako návnada)
Realitný maklér, ktorý trávi čas na portáloch povedzme denne, dokáže jednoducho identifikovať anomálie. Pre vás to môže byť zložitejšie. Použite však sedliacky rozum a trosku intuície.
Ak máme dostatočnú vzorku môžeme vyhodiť najdrahšiu a najlacnejšiu ponuku. Či ako nás to na štatistike učili?
Samozrejme robme tak, aby nám niečo zostalo aj na porovnanie. 😊
TIP: Ak máte dostatok času a so začiatkom predaja sa neponáhľate pozorujte jednotlivé ponuky. Samotný realitný portál vám umožňuje označiť si ponuky (zaradiť ich medzi „obľúbené“) a sledovať ich vývoj.
Taktiež si viete nastaviť, aby vám portál odosielal nové ponuky podľa vašich kritérií. Čas od času si pozriete vaše „obľúbené“ a zistíte, či bola medzičasom nehnuteľnosť predaná, či došlo k zmene ceny a podobne.
Hlavne však budete vidieť ponuky, ktoré sú na webe dlhšie ako mesiac. Pokiaľ majú dobrú prezentáciu a nemajú anomáliu, problém podľa všetkého bude v zle nastavenej cene.
S očistenou vzorkou sme blízko k nášmu cieľu.
Cenové pásmo nám určuje byt s najvyššou a najnižšou jednotkovou cenou. Medzi nimi niekde strede sa viacero cien za m2 začína na seba podobať. V tomto rozmedzí je podľa všetkého ukrytá naša trhová cena.
Priemernú cenu vieme zistiť aj tak, že spočítame všetky ceny za m2 v našej vzorke a vydelíme ich počtom ponúk.
Toľko matematika. Určime si ako východisko priemernú cenu. Teraz musíme zvážiť všetky špecifiká nášho bytu. Poďme sa pozrieť na faktory, ktoré ho môžu posunúť smerom k hornej, alebo spodnej hranici cenového pásma.
1.) Na prvé miesto dajme štandardne lokalitu.
Lokalita hrá vždy kľúčovú roľu. Cena môže byť rozdielna od ulice k ulici. Prípadne od domu k domu. Všetko závisí od dopytu.
Ak je predpoklad, že veľa ľudí chce bývať práve vo vašom okolí, cenu môžete určiť nad vašim priemerom a naopak.
2.) Stav bytového domu.
Povedzme, že väčšina starších bytových domov je v dnešnej dobe zrekonštruovaná a zateplená.
Kupujúci je ochotný si priplatiť za byt v dome, ktorý nevyžaduje väčšie investície. Naopak dom pred začatím rekonštrukcie kupujúceho zneistí. Ako je na tom ten váš?
3.) Veľkosť bytového domu.
Platí pravidlo, že byty v menších domoch majú vyššiu hodnotu.
Čím menej ľudí v dome býva, tým je bývanie exkluzívnejšie. Naopak čím väčší počet bytov v dome tým väčšie riziko. Aké bývanie by ste si vybrali vy?
4.) Vek a konštrukcia domu
Na jednej strane máme komunistický panelák, na druhej tehlovú novostavbu. Ak sa niekto rozhodne pre prvú alternatívu, bude očakávať nižšiu cenu.
Taktiež nie je novostavba ako novostavba. 10 ročnú novostavbu už nemusíme považovať za novostavbu aj keď je tak v inzeráte nazvaná.
5.) Rekonštrukcia bytu.
Celková, čiastočná, pôvodný stav. Kedy bola rekonštrukcia dokončená? Boli menené rozvody?
Mylsite na to, že dizajn z pred 10 rokov je zrejme zastaralý a bude treba prerábať. Vysoká vstupná investícia nás posúva v našom cenovom pásme smerom pod priemer.
6.) Výška nákladov.
Ďalšia citlivá téma. Buďme si istí, že kupujúci rieši výšku mesačných nákladov najmä pravidelných platieb správcovi. Tieto majú vplyv aj na samotnú cenu.
Ceny bytov sú nižšie v domoch s vysokými splátkami úverov, alebo nákladmi na energie.
7.) Umiestnenie bytu v dome.
Je náš byt na prízemí, na najvyššom poschodí, alebo na vyššom poschodí bez výťahu?
Pokojne odpočítajme 10% z našej priemernej ceny. Vplyv má aj orientácia bytu. Byty so severnou orientáciou, prípadne orientáciou iba do jednej strany sú menej žiadané.
8.) Okolie domu.
Dostupnosť, občianska vybavenosť, vzdialenosť od zástavky MHD, zeleň v okolí domu, detské ihrisko, potraviny.
Všetko sa počíta.
9.) Parkovanie.
Z roka na rok sa stáva drahšou priam exkluzívnou záležitosťou.
Zvyšujúci sa počet áut, preplnené ulice a pokusy mesta o zdanenie parkovania nahrávajú nehnuteľnostiam s vlastným parkovacím miestom.
Teraz dôležitá úloha pre vás.
Skúste sa s nadhľadom pozrieť na váš byt a zvážte jednotlivé faktory. Označte si ich plusmi a mínusmi.
Ak prevládajú negatívne faktory, určte cenu v spodnej časti cenového pásma pod priemernou cenou. Naopak ak je vaše skóre dobré, priblížte vašu cenu k hornej hranici.
Máme to. Cena je určená.
Nezabúdajme na skúšku správnosti!
Teraz keď máme odhadnutú cenu, skúsme opäť prezrieť ponuky v našej vzorke. Otvorme si inzeráty s podobnou cenou za m2 ako je tá naša. Porovnajme náš byt s bytmi v týchto inzerátoch.
1.) Ak sú porovnateľné, odviedli sme skvelú prácu.
2.) Ak sú horšie ako náš byt, posuňme sa s cenou hore.
3.) Ak sú lepšie, korigujme našu cenu smerom dole.
Ďalej skúsme vyhľadať podobné byty v podobnej lokalite. Napríklad ak riešime náš byt na začiatku Petržalky, skúsme vyhľadať podobné ponuky na začiatku Karlovej Vsi.
Tu sa končí náš príklad.
Vyzerá to jednoducho? Áno vyzerá. Ale žiaľ nie je. Problém je vzorka, ktorá v mnohých prípadoch nie je postačujúca.
Je možné, že vaša nehnuteľnosť je špecifická a v lokalite nájdete len minimum, alebo žiadnu porovnateľnú ponuku.
Tu treba byť kreatívny. Rozšírte okruh. Skúste nájsť podobnú lokalitu v rámci mesta, alebo podobnú obec v rámci regiónu.
TIP: Ak napriek tomu nájdete len jednu, či dve ponuky… Zavolajte na inzerát. Spýtajte sa predávajúceho, aký má ohlas na jeho ponuku. Či má veľa obhliadok, alebo vôbec. Ako dlho predáva a podobne. Na základe týchto informácií nastavte vašu cenu tak, aby bola nehnuteľnosť predajná.
Ako postupovať pri rodinnom dome?
V prípade rodinných domov je nájdenie presnej trhovej ceny oveľa zložitejšie.
Do hry vchádza veľkosť pozemku. Inú cenu má samostatne stojaci dom a dom v radovej zástavbe. Hlavne každý dom je jedinečný svojou konštrukciou, vybavením, vekom, dispozíciou a podobne.
Najväčší problém je získať dostatočne veľkú vzorku na porovnanie. Koľko domov sa dnes reálne predáva vo vašej lokalite?
Poďme sa o to aspoň pokúsiť.
Začneme rovnako ako pri bytoch. Na realitnom portáli si ohraničíme lokalitu v blízkosti porovnávaného domu. Ohraničenie rozšírime tak, aby nám vznikla dostatočná vzorka.
Ja pri porovnávaní rodinných domov v ďalšom kroku oddelím pozemok od domu.
Ako to spravím?
Vypočítam priemernú cenu za m2 pozemku zo zverejnených ponúk stavebných parciel v lokalite. Ak existujú. 😊
Pri každej ponuke vo vzorke odpočítam cenu pozemku. Ďalej pokračujem ako pri bytoch a dopracujem sa k priemernej cene za m2.
Napríklad:
Takto spracujem každú relevantnú ponuku v zadanej lokalite. Z výsledných cien za m2 vytvorím cenové pásmo, najvyššiu a najnižšiu cenu.
Čiže poznám cenu za m2 pozemku a cenu za m2 obytnej plochy.
Tieto ceny vynásobím rozmermi oceňovanej nehnuteľnosti.
Samozrejme na konci podobne ako pri bytoch treba zohľadňovať kladné a záporné faktory konkrétneho domu. Podobne, ako som opísal pri bytoch.
TIP: Odhadnutie trhovej hodnoty domu je zložité pre bežného človeka. Tu môže byť nápomocný realitný maklér, ktorý sa špecializuje na rodinné domy v danej lokalite.
Ale poďme sa vrátiť k téme.
V predošlom texte som písal o faktoroch, ktoré majú vplyv na cenu, zároveň ich ako vlastník ťažko ovplyvníte.
Na druhej strane existujú faktory, ktoré ovplyvniť môžete.
Áno pri samotnom predaji dokážete zvýšiť hodnotu nehnuteľnosti rádovo v tisíckach eur.
Záleží na vás…
– ako pripravíte nehnuteľnosť na predaj,
– akú vytvoríte prezentáciu nehnuteľnosti,
– akým spôsobom ju predstavíte verejnosti,
– koľko ľudí dokážete osloviť,
– aký ste obchodník…
Je dokázané, že kvalitne pripravená nehnuteľnosť, dobrá prezentácia a marketing dokážu predať nehnuteľnosť rýchlejšie a za viac peňazí.
Ako sa to dá dosiahnuť?
Túto tému mám pre vás detailne spracovanú v mojom e-booku 7 krokov ako predať nehnuteľnosť za najvyššiu cenu do 21 dní. Popisujem tu jednotlivé fázy predaja, moje tipy a skúsenosti. E-book si môžete zdarma stiahnuť z mojej stránky milanpetrik.sk.
Čo dodať na záver.
Treba si uvedomiť, že cenu za vašu nehnuteľnosti v realite neurčujete vy, ale kupujúci. Je potrebné dobre sa pripraviť a hneď na začiatku si rozmyslieť, či chcete nehnuteľnosť predávať, alebo predať.
Ja svojim klientom radím, aby určili reálnu cenu a vyhli sa špekuláciám typu „však niekto príde a kúpi to aj za vyššiu cenu, nebudem sa ponáhľať“.
Tak čo na to hovoríte? Pomohol vám tento článok?
Ak máte otázky, budem rád ak sa na mňa obrátite.
Odhad ceny, návrh predajnej stratégie a úvodnú konzultáciu máte u mňa zdarma. Nepodmieňujem ich budúcou spoluprácou.
Zavolajte mi, napíšte mi kedykoľvek. Najlepšie práve teraz.