Výmena nehnuteľnosti

Niekedy človek nepotrebuje nehnuteľnosť jednoducho predať.

Potrebuje vymeniť svoje súčasné bývanie za iné.

V praxi sa s touto témou stretávam pomerne často. Niekto má byt, ktorý je už pre rodinu malý. Inému deti odišli z domu a veľký rodinný dom sa zrazu stal zbytočne náročný. Niekto chce nižšie mesačné náklady, inú lokalitu alebo jednoducho nový začiatok.

A potom príde otázka:

Ako to celé urobiť tak, aby som predal svoje bývanie, kúpil nové a medzitým nezostal bez strechy nad hlavou?

Práve preto som sa rozhodol túto tému spracovať trochu podrobnejšie.

Pretože „výmena nehnuteľnosti“ môže znamenať dve dosť odlišné veci.

Priama výmena dnes existuje, ale je skôr výnimkou

Kedysi bola výmena bytov oveľa bežnejšia.

Dnes funguje realitný trh úplne inak. Máme veľké množstvo nehnuteľností na predaj a zároveň množstvo kupujúcich s veľmi konkrétnymi predstavami.

Aby sa podarila priama výmena, musia sa stretnúť dvaja vlastníci, ktorým bude vyhovovať práve nehnuteľnosť toho druhého.

Vy chcete jeho byt.

On chce váš.

Sedí lokalita, veľkosť, stav, cena aj termín.

Môže sa to stať, ale v praxi je to skôr príjemná náhoda než stratégia, na ktorú by som sa pri zmene bývania spoliehal.

Oveľa bežnejšia je výmena formou predaja súčasnej nehnuteľnosti a následnej kúpy novej.

A čo ak sa predsa len nájde ideálna výmena?

Predstavme si, že predávate byt.

Na obhliadku príde človek, ktorý zároveň predáva svoju nehnuteľnosť. Jeho byt sa vám páči a váš byt vyhovuje jemu.

Vtedy už má zmysel uvažovať o skutočnej zámene.

Ak majú nehnuteľnosti rozdielnu hodnotu, rozdiel sa môže vyriešiť finančným doplatkom.

Výhodou je, že oba prevody možno zosúladiť do jedného procesu. Nemusíte najskôr úplne dokončiť jeden obchod a až potom začínať druhý.

Stále však ide o plnohodnotný prevod vlastníctva a zmluvu treba pripraviť veľmi presne.

Zámenná zmluva

Pri zámennej zmluve si dve strany navzájom vymenia vec za vec.

Pri nehnuteľnostiach je každá zo strán zjednodušene povedané súčasne:

• predávajúcim nehnuteľnosti, ktorú odovzdáva,
• kupujúcim nehnuteľnosti, ktorú získava.

Zmluva preto musí presne identifikovať obidve strany aj obidve nehnuteľnosti a upraviť celý spôsob prevodu.

Ak má jedna nehnuteľnosť vyššiu hodnotu, súčasťou dohody môže byť aj doplatok.

Následne sa vlastnícke práva zapisujú do katastra.

Ak sú nehnuteľnosti dokonca v rôznych okresoch, nemusí to automaticky znamenať dve úplne oddelené konania. Pri správne pripravenom návrhu môže celý proces riešiť jeden z príslušných okresných úradov.

Pri takomto obchode by som však určite neodporúčal experimentovať so zmluvou stiahnutou z internetu.

Dane pri výmene nehnuteľnosti

Z pohľadu dane netreba na zámenu pozerať ako na obchod, pri ktorom „sa nič nepredáva“.

Každá zo strán totiž prevádza svoju nehnuteľnosť.

Preto treba pri každom vlastníkovi samostatne posúdiť, či jeho prevod spĺňa podmienky na oslobodenie od dane.

Pri bežnej nehnuteľnosti, ktorá nebola zaradená v obchodnom majetku, je veľmi dôležitá najmä päťročná lehota vlastníctva.

Ak podmienky oslobodenia splnené nie sú, treba riešiť daňové dôsledky a prípadne aj zdravotné poistenie.

Do výpočtu pritom nevstupuje iba suma, za ktorú ste nehnuteľnosť získali. Za určitých podmienok môžu byť relevantné aj preukázateľné výdavky na rekonštrukciu alebo náklady súvisiace s predajom.

Pri konkrétnom prípade preto odporúčam daňovú stránku skontrolovať individuálne.

Vo väčšine prípadov bude riešením predaj a nová kúpa

Vráťme sa však k oveľa bežnejšej situácii.

Máte nehnuteľnosť, ktorá vám už nevyhovuje, a chcete sa presťahovať.

Vtedy je podľa mňa praktickejšie pozerať sa na celý proces ako na dva navzájom prepojené obchody:

predaj súčasnej nehnuteľnosti + kúpa novej.

Výhodou je omnoho väčší výber.

Nie ste odkázaní na to, že práve majiteľ bytu, ktorý sa páči vám, bude zároveň chcieť kúpiť váš byt.

Máte celý trh.

Celé to začína správne nastaveným predajom

Prvý krok by nemal byť bezhlavé prezeranie nových bytov.

Najskôr potrebujete vedieť, za koľko viete reálne predať svoju súčasnú nehnuteľnosť.

To je základ celého ďalšieho rozhodovania.

Ak očakávate za byt 300 000 €, ale trh vám zaň reálne dá 260 000 €, výrazne to mení možnosti pri kúpe novej nehnuteľnosti.

Rovnako nebezpečný je opačný extrém.

Ak cenu nastavíte príliš nízko, možno predáte rýchlo, ale peniaze, ktoré zbytočne necháte na stole, vám môžu následne chýbať pri kúpe.

Preto pri podobnej výmene považujem za dôležité:

• správne odhadnúť cenu,
• pripraviť nehnuteľnosť na predaj,
• dobre ju nafotiť a odprezentovať,
• dostať ponuku pred čo najviac relevantných kupujúcich,
• a mať premyslený časový plán ďalších krokov.

Najprv predať alebo najprv nájsť nové bývanie?

Toto je asi najčastejšia otázka.

A úplne chápem prečo.

Keď najskôr predáte, bojíte sa, že nenájdete kam ísť.

Keď najskôr kúpite alebo zarezervujete novú nehnuteľnosť, bojíte sa, že nestihnete predať tú starú.

Z mojej skúsenosti je bezpečnejšie najskôr dostať pod kontrolu predaj súčasnej nehnuteľnosti.

To neznamená, že sa dovtedy nesmiete pozerať na nové ponuky.

Práve naopak.

Sledujte trh. Choďte na obhliadky. Zistite, čo sa za váš rozpočet ponúka.

Len by som sa príliš skoro neviazal rezervačnou zmluvou na konkrétnu nehnuteľnosť.

Videl som prípady, keď si človek našiel vysnívaný byt, zaplatil rezervačný poplatok a až potom zistil, že predaj jeho vlastnej nehnuteľnosti nejde ani zďaleka tak rýchlo, ako očakával.

Výsledkom môže byť obrovský stres a v najhoršom prípade aj strata rezervačného poplatku.

Najskôr potrebujete vedieť, či máte reálneho kupujúceho

Keď sa vaša nehnuteľnosť dostane na trh, získate veľmi cennú informáciu.

Reakciu reálnych kupujúcich.

Volajú?

Chodia na obhliadky?

Páči sa im ponuka?

Diskutujú o cene?

Alebo sa celé týždne nič nedeje?

To je oveľa hodnotnejšia informácia než akýkoľvek pocit, že „za túto cenu sa to určite predá“.

Keď sa objaví vážny záujemca a začnete riešiť konkrétne podmienky predaja, máte omnoho pevnejšiu pôdu pod nohami.

Vtedy je správny čas začať aktívne riešiť nové bývanie.

Čo ak sa kupujúci objaví skôr, ako nájdem nový byt?

Aj toto sa stáva.

Niekedy dokonca veľmi rýchlo.

Majiteľ potom spanikári:

„Mám kupujúceho. Ale kam teraz pôjdem?“

Dobrá správa je, že podpisom rezervácie nemusíte na druhý deň odovzdať kľúče.

Realitný obchod má niekoľko fáz a termíny sa dajú nastaviť tak, aby dávali zmysel obom stranám.

S kupujúcim sa dá napríklad dohodnúť:

• dlhší čas do podpisu kúpnej zmluvy,
• neskorší termín odovzdania,
• alebo za určitých okolností krátkodobé zotrvanie v nehnuteľnosti aj po prevode vlastníctva.

Všetko však musí byť jasne dohodnuté a zmluvne ošetrené.

Práve tu je výhoda, keď celý proces koordinuje niekto, kto vie, čo bude nasledovať o dva alebo tri kroky neskôr.

Pri kúpe budete vo výrazne lepšej pozícii

Keď máte svoju nehnuteľnosť bezpečne predanú alebo máte zmluvne zabezpečeného kupujúceho, mení sa aj vaša pozícia pri kúpe.

Viete oveľa presnejšie, aký máte rozpočet.

Viete, kedy budete mať peniaze.

A pre predávajúceho novej nehnuteľnosti ste často dôveryhodnejší kupujúci než človek, ktorý ešte iba dúfa, že svoj byt raz predá.

To môže pomôcť nielen pri dohode na termínoch, ale niekedy aj pri vyjednávaní ceny.

A čo ak je na mojej nehnuteľnosti hypotéka?

Hypotéka sama osebe nie je dôvod, prečo by ste nehnuteľnosť nemohli vymeniť.

Je to veľmi bežná situácia.

Dôležité je len včas vedieť:

• koľko z úveru ešte zostáva splatiť,
• aké máte podmienky v banke,
• či budete potrebovať ďalšie financovanie,
• a z čoho bude zaplatená nová nehnuteľnosť.

Preniesť hypotéku alebo ju splatiť a zobrať novú?

Možností môže byť viac.

V niektorých prípadoch sa dá s bankou riešiť zmena zabezpečenia úveru, teda nahradenie pôvodnej založenej nehnuteľnosti novou.

Môže to byť zaujímavé najmä vtedy, ak máte starší úver s výhodnými podmienkami, o ktoré nechcete prísť.

Nie je to však automatické.

Banka musí novú nehnuteľnosť akceptovať a celý postup závisí od konkrétneho úveru, hodnoty novej nehnuteľnosti aj vašej finančnej situácie.

Druhou možnosťou je pôvodnú hypotéku pri predaji splatiť a kúpu novej nehnuteľnosti financovať novým úverom.

Veľmi často sa v praxi kombinuje:

• kúpna cena zo starej nehnuteľnosti,
• vyplatenie pôvodnej hypotéky,
• vlastné zdroje,
• a nový hypotekárny úver.

Znie to komplikovanejšie, ako to v skutočnosti je.

Dôležité je len jednotlivé kroky správne zoradiť.

Najväčší problém väčšinou nie je zmluva. Je to koordinácia

Pri výmene bývania riešite naraz veľa vecí.

Predaj.

Kúpu.

Kupujúceho.

Predávajúceho.

Banku.

Kataster.

Zmluvy.

Termíny.

Sťahovanie.

A popritom stále potrebujete niekde bývať.

Práve preto sa pri podobných obchodoch nesnažím pozerať iba na samotný predaj nehnuteľnosti.

Potrebujem vedieť, čo chce klient dosiahnuť na konci celého procesu.

Až potom sa dá správne nastaviť stratégia.

Výmena nehnuteľnosti nemusí byť stresujúca

Ak uvažujete nad väčším bytom, menším domom, presťahovaním do inej lokality alebo jednoducho nad novým bývaním, nemusíte mať na začiatku všetky odpovede.

Najdôležitejšie je správne nastaviť prvý krok.

Vo väčšine prípadov je ním reálne ocenenie súčasnej nehnuteľnosti a plán, ako zosúladiť jej predaj s ďalšou kúpou.

Ak riešite podobnú situáciu, pokojne sa mi ozvite.

Rád si vypočujem, čo potrebujete vyriešiť, pozrieme sa na možnosti a navrhneme postup tak, aby na seba jednotlivé kroky nadväzovali a celý obchod prebehol čo najpokojnejšie.