Výmena nehnuteľnosti

Je už pre vás váš súčasný byt primalý? Zvažujete presťahovanie z rodinného domu do bytu? Sú vaše prevádzkové náklady vysoké a zvažujete skromnejšie bývanie?

V živote nastanú situácie, ktoré človeka donútia prehodnotiť súčasné bývanie. Zásadné rozhodnutie, ktoré si zvyčajne vyžiada vybočenie z komfortnej zóny.

Rozlúčenie sa s prostredím na ktoré ste zvyknutí, výber novej nehnuteľnosti, realitní makléri, právnici, kataster, sťahovanie, zvykanie si na nové prostredie.

Výmena bývania je teda sama o sebe stresujúca záležitosť.

Dá sa však zariadiť elegantne, ak má človek správne informácie, dobrý plán a samozrejme trošku šťastia.

V minulosti v časoch štátneho vlastníctva bytov boli výmeny bytov štandardom. Boli tak povediac nútené.

V prípade, ak zostal človek sám v 3-izbovom byte, štát ho donútil k výmene za menši byt, v ktorom bývala povedzme rodina s troma deťmi.

V dnešnej dobe je priama výmena skôr raritou.

Máme tu trh nehnuteľností, na ktorom sa stretáva množstvo ponúkaných nehnuteľností a množstvo kupujúcich. Existuje tu veľká možnosť výberu a samotní ľudia sú dnes povedzme náročnejší v otázke bývania.

Ak sa v tomto mechanizme nájdu dvaja vlastníci nehnuteľností, ktorým bude vyhovovať práve nehnuteľnosť toho druhého lokalita, veľkosť, štýl a podobne…

Môžeme hovoriť o náhode, alebo šťastí.

Oveľa bežnejšia forma výmeny je predaj a následná kúpa novej nehnuteľnosti.

Čo ak by motyka vystrelila?

Čo teda v prípade, že sa nájde záujemca o vašu nehnuteľnosť, ktorý taktiež predáva nehnuteľnosť a zhodou okolností sa vám jeho ponuka páči?

Výhoda takejto výmeny spočíva najmä v úspore času v porovnaní so štandardnou kúpou a predajom. Celý obchod sa dá vyriešiť jednou zmluvou a jedným vkladom do katastra.

Predpokladajme, že nehnuteľnosti majú odlišnú hodnotu. Otázka ceny sa teda rieši doplatkom. Jednoducho cena lacnejšej sa odpočíta od ceny drahšej.

Zámenná zmluva

Jedná sa v podstate o dve kúpne zmluvy zjednotené do jedného zmluvného dokumentu.

Zmluva musí byť uzatvorená písomne a vkladá sa do katastra nehnuteľnosti spolu s návrhom na vklad.

Znamená to, že zmluva musí obsahovať všetky náležitosti štandardnej kúpnej zmluvy podľa katastrélneho zákona.

Zmluvné strany, popis obidvoch nehnuteľností, kúpna cena, platobné podmienky, a podobne…

Bez nich kataster vklad nepovolí.

Napriek tomu, že finančné plnenie je zvyčajne vo forme doplatku, v zámennej zmluve musia byť uvedené ceny jednej aj druhej nehnuteľnosti. Cena uvedená v zmluve je dôležitá, lebo má vplyv napríklad na budúce administratívne a daňové záležitosti.  

Na rozdiel od kúpnej zmluvy, kde sa musí byť overený iba podpis predávajúceho na zámennej zmluve musia byť overené podpisy obidvoch strán.

Pri vklade zámennej zmluvy do katastra sa platí len jeden správny poplatok napriek tomu, že sa v podstate jedná o dva úkony.

V prípade, ak sa zamieňajú nehnuteľnosti z rôznych okresov, návrh na vklad sa môže podať na jednom katastri. Tento kataster bude rozhodovať o obidvoch nehnuteľnostiach.

Dane a poplatky

Ako bolo spomenuté, zámenná zmluva v podstate predstavuje dve kúpne zmluvy v jednej. Čiže všetky pravidlá, ktoré platia pri kúpnej zmluve platia aj pri zámennej zmluve.

Aj čo sa týka daní.

Všeobecne platí, ak vlastník nehnuteľnosti vlastní nehnuteľnosť dlhšie ako 5 rokov, predaj je oslobodený od dane z príjmu. V prípade zámennej zmluvy musí byť táto podmienka splnená u vlastníka jednej aj druhej nehnuteľnosti.

POZOR. Toto platí v prípade, ak nehnuteľnosť nie je v obchodnom majetku.

V prípade ak vlastník vlastní nehnuteľnosť menej ako 5 rokov, jeho predaj je predmetom dane z príjmov a odvodu do zdravotnej poisťovne.

Základ dane je cena pri predaji mínus nadobúdacia cena mínus preukázateľné náklady spojené napríklad s rekonštrukciou nehnuteľnosti.

Takto dosiahnutý „zisk“ sa zdaní aktuálnou sadzbou dane z príjmu fyzických osôb plus bude vyrubený odvod do zdravotnej poisťovne.

Presná sadzba dane je variabilná podľa výšky celkových príjmov osoby za určité zdaňovacie obdobie.

TIP. Ak si nie ste istí, či vlastníte nehnuteľnosť viac, ako 5 rokov. Podstatný je moment nadobudnutia, teda dátum povolenia vkladu do katastra. Tento dátum nájdete na liste vlastníctva.

Ďalšie poplatky sú podobné ako pri štandardnom predaji nehnuteľnosti.

Vráťme sa ale späť.

Je oveľa pravdepodobnejšie, že vaša výmena bude realizovaná spôsobom predaja a následnej kúpy nehnuteľnosti. Táto možnosť vám dáva väčšiu voľnosť pri výbere ako aj pri negociácii ceny.

Ako postupovať?

Pripraveným šťastie praje. V prvom rade je potrebné naštudovať si niečo o predaji nehnuteľnosti.

Dobrý realitný maklér vám poradí, čo je vhodné s nehnuteľnosťou urobiť, aby bola atraktívna pre kupujúcich. Nastaví predajnú stratégiou tak, aby sa nehnuteľnosť predala rýchlo a za viac peňazí.

Základ úspešného predaja je stanovenie reálnej ceny.

Ak nastavíte cenu nereálne vysoko, zbytočne stratíte čas a v konečnom dôsledku predáte za menej. Ak sa pomýlite a predáte za podhodnotenú cenu, zrejme prídete o peniaze.

V mojom blogu nájdete články, ktoré detailnejšie popisujú techniky a stretégie predaja, ako odhadnúť trhovú cenu a podobne.

Najprv predať, alebo vybrať novú.

To je tá otázka.

Čo ak nenájdem kupca na moju nehnuteľnosť? Čo ak nájdem kupca, ale nenájdem vhodnú náhradu pre seba?

Roky mojej praxe ma uisťujú v stratégii najprv mať kupca, až potom hľadať náhradu.

Bol som svedkom veľa prípadov, keď si klient vybral nehnuteľnosť snov. Žiaľ jeho predaj nenapredoval tak, ako si predstavoval. Nehnuteľnosť snov medzičasom kúpil niekto iný.

Sú prípady, keď si človek zarezervuje novú nehnuteľnosť pred tým, ako začne s predajom starej. Často to vedie k strate rezervačného poplatku rádovo v tisíckach eur. 

Zverejnením ponuky na trhu získate okamžitú spätnú väzbu ohľadne atraktivity vašej nehnuteľnosti a zároveň si potvrdíte správnosť nastavenej ceny.

Koľko reálnych kupujúch zareaguje na ponuku, prípadne sa príde pozrieť?

Popri tom môžete začať sledovať ponuky, ktoré by vám vyhovovali. Ak vás niečo zaujme, choďte na obhliadky.

Ale pozor! Nezaľúbte sa. Spravte si predstavu o cenách a stave nehnuteľností. Aktívne vyberať nové bývanie začnite až v prípade, keď sa objaví vážny záujemca o vašu nehnuteľnosť.

Čo ak sa nájde kupujúci skôr ako očakávam?

Áno, ďalšia panika nastane, ak niekto povie svoje ÁNO. Pritom reálne nemáte nič nájdené.

Čo ma čaká? Mám predať, alebo odmietnť? Budem bezdomovec?

Celý proces sa dá dohodnúť bez zbytočného stresu.

Všetko je o komunikácii s kupujúcim. Dá sa nastaviť dlhšia doba rezervácie. Samotný proces predaja trvá nejaký čas. Po dohode si viete nastaviť termíny, ktoré vám poskytnú dostatok času na výber nového bývania.

Dôležité je, že máte zmluvne zabezpečeného kupca vašej nehnuteľnosti.

Ďalšia možnosť je dohodnúť si s novým majiteľom možnosť zotrvať v byte nejaký čas po predaji nehnuteľnosti. Opäť jedná so bežný jav. V prípade ak nový majiteľ nepotrebuje okamžite bývať, alebo ak kupuje nehnuteľnosť ako investíciu.

Môžete teda nejaký čas ešte bývať vo svojom na základe dohody, alebo nájomného vzťahu.

Aj v tomto vás vie podržať dobrý realitný maklér, ktorý podobné prípady pravidelne rieši a je tak povediac nad vecou.   

Vaša pozícia pri kúpe novej nehnuteľnosti bude silnejšia v prípade, ak máte peniaze pripravené na okamžitú kúpu. Mnohí predávajúci Vás uprednostnia pred ostatnými záujemcami. Taktiež máte reálnu možnosť zatlačiť na cenu.

Výmena nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou

Dovolím si tvrdiť, že v dnešnej dobe väčšia časť bytov a domov je zaťažená nejakou formou úveru. Život na dlh sa na Slovensku rýchlo a pevne zakorenil.

Netreba sa toho báť. Je to normálne.

Nestresujte sa, ak máte hypotéku vy na vašej nehnuteľnosti, alebo bude na nehnuteľnosti, ktorú budete kupovať.

Hypotéka je nástroj, ktorý je flexibilný a dá sa s ním pracovať.

Prenos hypotéky, alebo prefinancovanie?

Ak máte hypotéku a chcete vymeniť nehnuteľnosť existuje viacero možností.

Hypotéka sa dá preniesť.

Táto možnosť je logická najmä ak máte hypotéku zafixovanú na dlhšie obdobie s nižším úrokom. Bola by škoda o tieto výhody prísť.

Taktiež ak splácate vašu hypotéku už nejaký ten rok. Postupným splácaním sa mení pomer úrok/istina vo vašich splátkach. S pribúdajúcimi rokmi sa teda váš reálny dlh spláca rýchlejšie.

Vaša hypotéka sa dá preniesť na novú nehnuteľnosť.

Banka vám v tom nebude brániť. Stačí o to banku požiadať, priniesť znalecký posudok k novej nehnuteľnosti. Banka pripraví nové záložné zmluvy, po vložení do katastra vymaže ťarchu z vašej pôvodnej nehnuteľnosti.

Toto je samozrejme zjednodušený pohľad. Všetko závisí od konkrétnej situácie. S uvedeným postupom samozrejme musí súhlasiť majiteľ nehnuteľnosti, ktorú kupujete.

Ak to nejde inak, ďalšia možnosť je prefinancovať hypotéku novou hypotékou.

Toto je viac rozšírený postup. Samozrejme strácate výhody opísané v predošlom odseku. Kupujúci vyplatí vašu pôvodnú hypotéku a vy si kúpite novú nehnuteľnosť novou hypotékou. Začínate splácať po novom, od nuly.

Existujú iné kombinácie, ale to by som vás už asi nudil.

Je dôležité povedať, že hypotéka nie je prekážkou, ktorej sa treba báť. Banky majú tieto procesy nastavené, robia ich pravidelne, vedia medzi sebou komunikovať.

Na záver

Výmena nehnuteľnosti je zaujímavá možnosť, no vo väčšine prípadov sa ako efektívnejšie riešenie ukazuje klasický predaj a následná kúpa novej nehnuteľnosti.

Správne nastavená cena, marketing a bezpečný priebeh obchodu pritom zohrávajú kľúčovú úlohu.

Ak plánujete uskutočniť tento krok, rád vám pomôžem zvládnuť celý proces bezpečne, bez stresu a s maximálnym výsledkom.

Som Milan Petrík, pomáham ľuďom dosiahnuť skvelý výsledok pri predaji nehnuteľností

Napíšte mi váš kontakt, ozvem sa vám čoskoro.