Predaj nehnuteľnosti s hypotékou je dnes úplne bežná situácia.
Veľa ľudí má pocit, že ak je na byte alebo dome zapísaná hypotéka, nehnuteľnosť sa nedá predať, kým úver úplne nesplatia z vlastných peňazí.
Nie je to tak.
Nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou môžete normálne predať. Dôležité je len správne nastaviť celý postup medzi predávajúcim, kupujúcim, bankou a katastrom.
V tomto článku vysvetlím celý proces jednoducho – od zistenia zostatku hypotéky až po výmaz záložného práva.
Dá sa predať nehnuteľnosť s hypotékou?
Áno.
Hypotéka na liste vlastníctva nie je nič výnimočné.
V praxi existujú dve hlavné možnosti:
- hypotéka sa z predaja splatí,
- alebo sa záložné právo presunie na inú nehnuteľnosť.
Najčastejší scenár je prvý – časť kúpnej ceny sa pošle priamo banke predávajúceho a použije sa na splatenie existujúceho úveru.
Čo je záložné právo?
Keď banka poskytne hypotéku, ako zabezpečenie úveru sa na nehnuteľnosť zapíše záložné právo.
Na liste vlastníctva ho nájdete v časti C – Ťarchy.
Znamená to, že banka má k nehnuteľnosti zabezpečovacie právo až dovtedy, kým úver nie je splatený alebo kým banka nepovolí zmenu zabezpečenia.
Samotné záložné právo však predaj neblokuje.
Treba len presne vedieť, za akých podmienok banka dovolí jeho výmaz.
Prvý krok: zistite presný zostatok hypotéky
Ešte pred predajom odporúčam pozrieť sa na aktuálny zostatok úveru.
Orientačnú sumu väčšinou vidíte v internet bankingu.
Na samotný predaj však budete potrebovať oficiálne vyčíslenie banky.
V ňom bude uvedené:
- presná suma, ktorú treba zaplatiť,
- číslo účtu banky,
- variabilný symbol alebo identifikácia platby,
- dátum, do ktorého musí byť suma zaplatená,
- prípadné ďalšie podmienky predčasného splatenia.
Toto vyčíslenie je časovo obmedzené.
Ak sa predaj posunie, banka môže vystaviť nové s aktualizovanou sumou.
Ako sa hypotéka splatí z kúpnej ceny?
Najčastejšie veľmi jednoducho.
Povedzme, že predávate byt za 250 000 €.
Zostatok vašej hypotéky je 80 000 €.
V kúpnej zmluve sa nastaví, že:
- 80 000 € pôjde priamo banke na splatenie vášho úveru,
- zvyšných 170 000 € pôjde vám podľa dohodnutých podmienok.
Kupujúci teda nemusí najskôr poslať celých 250 000 € vám a vy následne banke.
Platobný tok sa dá nastaviť tak, aby bola banka vyplatená priamo.
Čo ak kupujúci platí z vlastných peňazí?
Vtedy je postup o niečo jednoduchší.
Časť jeho vlastných zdrojov smeruje podľa kúpnej zmluvy priamo banke predávajúceho.
Po splatení úveru banka vystaví dokument potrebný na výmaz záložného práva.
Zvyšok kúpnej ceny sa vyplatí predávajúcemu podľa zmluvy.
Čo ak kupujúci kupuje na hypotéku?
Toto je veľmi častá situácia.
Na jednej nehnuteľnosti sa v jednom obchode stretávajú dve banky:
- banka predávajúceho, ktorá tam už má záložné právo,
- banka kupujúceho, ktorá chce nehnuteľnosť použiť ako zabezpečenie jeho nového úveru.
Banky majú na takéto prípady štandardné postupy.
Banka predávajúceho poskytne vyčíslenie úveru a často aj podmienky, za ktorých dovolí zriadenie ďalšieho záložného práva.
Banka kupujúceho následne pripraví svoje záložné zmluvy.
Prečo sa niekedy zapisuje druhé záložné právo?
Kupujúci potrebuje svoju hypotéku čerpať ešte skôr, než je stará hypotéka úplne vymazaná.
Preto môže byť na krátky čas na liste vlastníctva zapísané aj záložné právo banky kupujúceho.
To môže byť v poradí za pôvodnou bankou.
Po splatení pôvodného úveru sa staré záložné právo vymaže a na liste vlastníctva zostane už iba banka kupujúceho.
Presný postup vždy závisí od podmienok konkrétnych bánk.
Čo je kvitancia?
Keď banka dostane peniaze a úver je splatený, vystaví potvrdenie, že jej pohľadávka zanikla a že súhlasí s výmazom záložného práva.
V praxi sa tento dokument bežne nazýva kvitancia.
Na jeho základe sa záložné právo banky vymaže z listu vlastníctva.
Konkrétny spôsob doručenia dokumentu na kataster sa môže líšiť podľa banky.
Čo ak zostatok hypotéky prevyšuje kúpnu cenu?
Tu už treba spozornieť.
Predstavme si:
Predajná cena bytu je 180 000 €.
Zostatok hypotéky je 195 000 €.
Z predaja teda nie je dostatok peňazí na úplné splatenie banky.
Rozdiel musí predávajúci vyriešiť iným spôsobom.
Môže ho napríklad doplatiť z vlastných zdrojov alebo riešiť s bankou inú formu zabezpečenia.
Banka svoje záložné právo bez vyriešenia celého záväzku spravidla neuvoľní.
Dá sa hypotéka preniesť na inú nehnuteľnosť?
Áno, v niektorých prípadoch môže byť lepšie úver vôbec nesplácať.
Namiesto toho požiadate banku, aby presunula záložné právo na inú nehnuteľnosť.
Táto možnosť môže dávať zmysel najmä vtedy, ak máte staršiu hypotéku s výhodnými podmienkami a nechcete o ne prísť.
Banka však musí novú nehnuteľnosť schváliť ako dostatočné zabezpečenie.
Môže preto požadovať napríklad:
- znalecký posudok alebo vlastné ocenenie,
- doklady k novej nehnuteľnosti,
- poistenie,
- ďalšie podklady podľa svojich pravidiel.
Po zapísaní nového záložného práva môže banka povoliť výmaz pôvodnej ťarchy.
Čo ak kupujem nový byt skôr, než predám starý?
Aj toto sa dá riešiť.
Celý proces však treba dobre časovo nastaviť.
Môže sa kombinovať:
- predaj pôvodnej nehnuteľnosti,
- splatenie starej hypotéky,
- nová hypotéka,
- prenos záložného práva,
- vlastné zdroje.
Pri takomto obchode je podľa mňa najdôležitejší dobrý plán ešte pred podpisom rezervácie novej nehnuteľnosti.
Čo bude potrebovať kupujúci, ak kupuje na hypotéku?
Aj kupujúci potrebuje súčinnosť predávajúceho.
Banka kupujúceho môže potrebovať napríklad:
- znalecký posudok alebo vlastné bankové ocenenie,
- list vlastníctva,
- nadobúdaciu zmluvu,
- údaje o nehnuteľnosti,
- pri dome aj ďalšiu stavebnú dokumentáciu.
Predávajúci by preto mal umožniť obhliadku znalca a dodať dokumenty, ktoré má k dispozícii.
Častý modelový príklad
Predávajúci predáva byt za 300 000 €.
Na byte má hypotéku so zostatkom 70 000 €.
Kupujúci má:
- 60 000 € vlastných zdrojov,
- 240 000 € novú hypotéku.
Postup môže vyzerať napríklad takto:
- kupujúci si vybaví schválenie úveru,
- predávajúci požiada svoju banku o vyčíslenie zostatku,
- pripravia sa kúpne a záložné zmluvy,
- banka kupujúceho zapíše svoje záložné právo podľa dohodnutého postupu,
- 70 000 € smeruje banke predávajúceho,
- zvyšok kúpnej ceny sa vyplatí predávajúcemu,
- banka predávajúceho vydá súhlas s výmazom svojho záložného práva.
Na papieri to vyzerá komplikovanejšie než v realite.
Banky takéto obchody riešia pravidelne.
Čo si pripraviť ešte pred začatím predaja?
Ak máte byt alebo dom zaťažený hypotékou, odporúčam si ešte pred spustením predaja zistiť:
- aktuálny orientačný zostatok úveru,
- termín konca fixácie,
- podmienky predčasného splatenia,
- či banka umožňuje presun záložného práva,
- aké dokumenty bude pri predaji požadovať.
Nemusíte ešte žiadať o finálne vyčíslenie, ak nemáte kupujúceho.
Je však dobré vedieť, aké možnosti máte.
Najčastejšie chyby
„Najprv musím hypotéku vyplatiť z vlastných peňazí.“
Nie. Veľmi často sa splatí priamo z kúpnej ceny.
„Byt s hypotékou kupujúci nechce.“
Hypotéka sama osebe nie je problém. Dôležitý je správne nastavený postup.
„Stačí mi suma z internet bankingu.“
Na samotný obchod treba oficiálne vyčíslenie banky.
„Banka automaticky vymaže hypotéku hneď po podpise zmluvy.“
Nie. Najskôr musí byť splnený úver a následne sa rieši výmaz záložného práva.
Môj jednoduchý checklist
Pred predajom nehnuteľnosti s hypotékou by som si odpovedal na tieto otázky:
- Koľko presne banke ešte dlhujem?
- Aké sú podmienky predčasného splatenia?
- Chcem hypotéku splatiť alebo preniesť?
- Stačí kúpna cena na úplné splatenie úveru?
- Bude kupujúci platiť z vlastných zdrojov alebo hypotékou?
- Bude treba súhlas banky s ďalším záložným právom?
- Kto a kedy požiada o výmaz starej ťarchy?
Hypotéka nie je prekážka. Len ďalší krok v procese.
Predaj nehnuteľnosti s hypotékou môže na prvý pohľad vyzerať komplikovane.
V realite ide o bežný typ obchodu.
Najdôležitejšie je vedieť, koľko banke zostáva splatiť, správne nastaviť platobné podmienky a zosúladiť postup oboch bánk, ak kupujúci používa vlastnú hypotéku.
Ak predávam nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou, banku a spôsob vyplatenia riešim ešte pred prípravou finálnej kúpnej zmluvy.
Vďaka tomu vieme kupujúcemu od začiatku presne vysvetliť, ako bude obchod prebiehať a čo sa bude diať s existujúcim záložným právom.
Hypotéka teda nie je dôvod, prečo predaj odkladať. Treba ju len správne zaradiť do celého procesu.
