Daň pri predaji a prenájme nehnuteľnosti je jedna z tém, na ktorú sa ma klienti pýtajú najčastejšie.
„Budem pri predaji platiť daň?“ „Musím zdaniť príjem z prenájmu?“ „Čo ak som byt zdedil?“ „A čo DPH pri pozemku?“
Otázky sú jednoduché. Odpovede už niekedy až také jednoduché nie sú.
Pri nehnuteľnostiach sa totiž často miešajú tri úplne odlišné veci:
- daň z príjmov,
- DPH,
- miestna daň z nehnuteľnosti.
Preto som pripravil praktický prehľad, v ktorom sa pokúsim základné pravidlá vysvetliť normálnou rečou.
Nie ako učebnicu daňového práva, ale tak, aby ste po prečítaní vedeli, na čo si dať pozor pri predaji, prenájme, dedení alebo darovaní nehnuteľnosti.
Údaje v článku sú aktualizované pre rok 2026.
Pri zložitejších prípadoch, podnikaní alebo DPH však vždy odporúčam konkrétnu situáciu preveriť s účtovníkom alebo daňovým poradcom.
Daň pri predaji a prenájme nehnuteľnosti: čo treba vedieť
Začnime predajom.
Veľa ľudí si myslí, že ak nehnuteľnosť predajú so ziskom, automaticky musia platiť daň.
Nie je to tak.
Pri bežnej fyzickej osobe je veľmi dôležitá hranica:
5 rokov vlastníctva.
Ak predávate nehnuteľnosť, ktorú ste nemali zaradenú v obchodnom majetku, a od jej nadobudnutia uplynulo viac ako 5 rokov, príjem z predaja je spravidla od dane z príjmov oslobodený.
Ak je príjem oslobodený, z tohto dôvodu ho ani neuvádzate v daňovom priznaní.
Jednoduchý príklad
Byt ste kúpili v roku 2018 za 160 000 €.
V roku 2026 ho predáte za 240 000 €.
Ak nebol zaradený v obchodnom majetku a spĺňate podmienky oslobodenia, príjem z predaja je oslobodený.
Nerozhoduje teda len to, koľko ste na byte zarobili.
Dôležité je, či je splnená podmienka oslobodenia.
Čo ak predám nehnuteľnosť skôr ako po 5 rokoch?
Vtedy už môže ísť o zdaniteľný príjem.
To však stále neznamená, že daň zaplatíte z celej predajnej ceny.
Pri zdaniteľnom predaji sa proti príjmu uplatňujú zákonom uznané výdavky.
Medzi ne môžu patriť napríklad:
- kúpna cena nehnuteľnosti,
- preukázateľné náklady na rekonštrukciu, opravy alebo technické zhodnotenie,
- poplatky súvisiace s predajom,
- odmena realitnej kancelárie,
- náklady na právne služby a kúpnu zmluvu,
- niektoré náklady spojené s úverom použitým na obstaranie nehnuteľnosti.
Práve preto sa oplatí odkladať si faktúry a doklady.
Príklad
Byt ste kúpili za:
180 000 €
Po troch rokoch ho predáte za:
210 000 €
Preukázateľná rekonštrukcia stála 15 000 € a ďalšie preukázateľné náklady súvisiace s predajom 5 000 €.
Zjednodušene:
210 000 – 180 000 – 15 000 – 5 000 = 10 000 €
V tomto jednoduchom príklade teda nevychádzame z celej predajnej ceny 210 000 €, ale z rozdielu po odpočítaní uznaných výdavkov.
Aká je sadzba dane v roku 2026?
Pri fyzickej osobe nejde automaticky o jednu pevnú sadzbu.
Pre rok 2026 sa pri základe dane, do ktorého patria aj príjmy z prenájmu a ostatné príjmy, používajú tieto pásma:
- 19 % do 43 983,32 €,
- 25 % z časti nad 43 983,32 € do 60 349,21 €,
- 30 % z časti nad 60 349,21 € do 75 010,32 €,
- 35 % z časti nad 75 010,32 €.
Nejde pritom len o samotný predaj nehnuteľnosti. Pri výslednom výpočte sa zohľadňuje celkový základ dane podľa pravidiel zákona.
Čo ak som nehnuteľnosť zdedil?
Samotné nadobudnutie nehnuteľnosti dedením sa nezdaňuje ako príjem.
Dôležitý môže byť až jej neskorší predaj.
Dedenie v priamom rade
Ak dedíte po rodičovi, starom rodičovi, dieťati alebo inom priamom predkovi či potomkovi, prípadne po manželovi alebo manželke, pri päťročnej lehote sa môže zohľadniť aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ.
Príklad:
Otec vlastnil byt od roku 2010.
Syn ho zdedí v roku 2026 a následne ho predá.
Keďže otec nehnuteľnosť vlastnil viac ako 5 rokov, príjem z predaja môže byť oslobodený.
Dedenie v nepriamom rade
Iné pravidlo platí napríklad pri dedení po súrodencovi alebo ujovi.
Tu sa päťročná lehota sleduje od nadobudnutia nehnuteľnosti dedičom.
Ak teda zdedíte chatu po ujovi a predáte ju o dva roky, samotný fakt, že ujo ju vlastnil dvadsať rokov, nestačí na oslobodenie.
Ak predaj oslobodený nie je, ako výdavok sa pri zdedenej nehnuteľnosti môže použiť všeobecná cena uvedená v uznesení o dedičstve.
A čo darovaná nehnuteľnosť?
Ani samotné prijatie nehnuteľnosti darom sa nepovažuje za zdaniteľný príjem.
Otázka dane vzniká až pri jej ďalšom predaji.
Ak obdarovaný nehnuteľnosť predá skôr ako po 5 rokoch od jej nadobudnutia, príjem spravidla nie je oslobodený.
Pri výpočte výdavku potom záleží na tom, či by bol predaj u darcu v čase darovania oslobodený.
Ak by darca už podmienku oslobodenia spĺňal, môže sa pri výdavku vychádzať z ceny určenej znaleckým posudkom v čase darovania.
Ak by darca podmienku oslobodenia ešte nespĺňal, výdavkom môže byť obstarávacia cena, za ktorú nehnuteľnosť získal darca.
Pri darovaných nehnuteľnostiach preto odporúčam daňový výpočet preveriť ešte pred predajom.
Pozor na nehnuteľnosť v obchodnom majetku
Ak bola nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, platí iné pravidlo.
Samotných 5 rokov od kúpy nemusí stačiť.
Pre oslobodenie sa sleduje aj obdobie od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku.
Príjem z predaja môže byť oslobodený až po uplynutí 5 rokov od vyradenia z obchodného majetku.
Toto je dôležité najmä pri investičných nehnuteľnostiach alebo pri nehnuteľnostiach používaných v podnikaní.
Daň pri prenájme bytu alebo domu
Teraz sa pozrime na prenájom.
Ak fyzická osoba prenajíma byt, dom alebo inú nehnuteľnosť bez hotelových a podobných služieb, spravidla ide o príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.
Pri tomto príjme platí oslobodenie:
500 € za rok.
Ak teda za celý rok dostanete nájomné 8 000 €, po uplatnení oslobodenia sa do zdaniteľných príjmov z prenájmu zahrnie 7 500 €.
Pri prenájme nemožno použiť 60 % paušálne výdavky
Toto je častý omyl.
Pri klasickom prenájme podľa § 6 ods. 3 si fyzická osoba nemôže uplatniť 60 % paušálne výdavky.
Uplatňujú sa skutočné a preukázateľné výdavky.
Zároveň platí, že keď časť príjmu oslobodíte vo výške 500 €, v rovnakom pomere sa krátia aj výdavky.
Jednoduchý príklad
Ročný príjem z prenájmu:
12 000 €
Oslobodenie:
500 €
Zdaniteľný príjem:
11 500 €
Ak máte preukázateľné výdavky, tie sa primerane skrátia podľa pomeru zdaniteľného príjmu k celkovému príjmu.
Musím mať pri prenájme DIČ?
Ak začnete na Slovensku prenajímať nehnuteľnosť alebo jej časť a ešte nie ste registrovaný na daňovom úrade, spravidla vám vzniká registračná povinnosť.
To neplatí pri samotnom prenájme pozemku.
Lehota je:
do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste začali nehnuteľnosť prenajímať.
Príklad:
Byt začnete prenajímať 15. júna.
Na registráciu máte čas do konca júla.
Prenajímaná nehnuteľnosť v BSM
Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, príjmy z prenájmu si manželia môžu rozdeliť v dohodnutom pomere.
V rovnakom pomere si rozdelia aj výdavky.
Každý z manželov si pritom môže pri svojom príjme uplatniť oslobodenie do výšky 500 €.
Pri vyššom nájomnom preto môže mať rozdelenie príjmu medzi manželov praktický význam.
Prenájom a ubytovanie nie je vždy to isté
Ak iba prenajímate byt a poskytujete bežné služby spojené s jeho užívaním, spravidla ide o klasický prenájom.
Ak však začnete poskytovať služby typické pre ubytovanie, napríklad pravidelné upratovanie, výmenu posteľnej bielizne alebo ďalšie služby podobné hotelu, môže už ísť o podnikateľskú činnosť.
A tým sa môže zmeniť aj daňový režim.
Preto nie je klasický dlhodobý nájom automaticky to isté ako krátkodobé ubytovanie.
DPH pri nehnuteľnostiach
DPH je samostatná téma a práve pri nej vzniká veľa nedorozumení.
Najdôležitejšie pravidlo je:
Nie každý predaj nehnuteľnosti automaticky podlieha DPH.
Ak občan predáva svoj súkromný majetok ako súkromná osoba, takýto predaj spravidla nie je predmetom DPH.
A to aj v prípade, že je napríklad vo svojom inom podnikaní platiteľom DPH.
Rozhodujúce je, v akom postavení pri konkrétnom predaji vystupuje.
DPH pri stavebnom pozemku
Pri pozemkoch sa často stretávam s vetou:
„Je to stavebný pozemok, takže k tomu musí byť 23 % DPH.“
Takto jednoducho to nefunguje.
Najprv sa musí posúdiť, či predávajúci vystupuje ako zdaniteľná osoba.
Ak občan predáva svoj súkromný stavebný pozemok ako súčasť svojho súkromného majetku, predaj nemusí podliehať DPH.
Iná situácia je, ak niekto vykonáva aktívnu ekonomickú činnosť.
Napríklad kúpi veľký pozemok, rozparceluje ho, vybuduje inžinierske siete, pripraví stavebné parcely a následne ich systematicky predáva.
Vtedy už môže vystupovať ako zdaniteľná osoba a predaj stavebných pozemkov môže DPH podliehať.
Ak ide o zdaniteľný obchod, v roku 2026 je základná sadzba DPH 23 %.
DPH pri bytoch a stavbách
Pri stavbách je režim DPH zložitejší.
Dôležitý môže byť napríklad vek stavby, prvé užívanie, kolaudácia, účel stavby aj postavenie predávajúceho.
Pri nových stavbách môže byť predaj zdanený, pri starších môže pri splnení podmienok platiť oslobodenie.
Pri developerskom alebo firemnom predaji preto odporúčam režim DPH vždy posúdiť individuálne.
DPH pri prenájme
Aj nájom nehnuteľnosti môže byť za určitých podmienok od DPH oslobodený.
Existujú však výnimky, napríklad niektoré parkovacie miesta alebo ubytovacie služby.
Pri určitých nebytových priestoroch môže platiteľ DPH zvoliť zdanenie nájmu.
Pri klasickom nájme bytu určeného na bývanie sa režim posudzuje odlišne.
Daň z nehnuteľnosti
Daň z nehnuteľnosti je niečo úplne iné ako daň z príjmu pri predaji alebo prenájme.
Ide o miestnu daň.
Spravuje ju obec alebo mesto, na ktorého území sa nehnuteľnosť nachádza.
Ak ste napríklad nehnuteľnosť kúpili, zdedili, dostali darom, predali alebo došlo k inej zmene rozhodujúcej pre túto daň, môže vám vzniknúť povinnosť podať priznanie alebo čiastkové priznanie.
Štandardne sa tieto zmeny riešia do:
31. januára nasledujúceho roka.
Samotnú výšku dane určuje konkrétne mesto alebo obec podľa svojich pravidiel.
Najčastejšie omyly
„Predal som byt so ziskom, takže určite platím daň.“
Nie vždy. Ak spĺňate podmienky oslobodenia, príjem môže byť od dane oslobodený.
„Predal som byt za 250 000 €, takže zdaňujem 250 000 €.“
Nie. Pri zdaniteľnom predaji sa zohľadňujú aj zákonom uznané výdavky.
„Prenajímam byt, tak si uplatním 60 % paušálne výdavky.“
Pri klasickom prenájme podľa § 6 ods. 3 to možné nie je.
„Stavebný pozemok znamená automaticky DPH.“
Nie. Najprv treba vedieť, či predávajúci koná ako zdaniteľná osoba.
„Keď mám živnosť a som platiteľ DPH, každý môj súkromný predaj domu podlieha DPH.“
Nie. Rozhoduje, či pri konkrétnom predaji konáte ako zdaniteľná osoba alebo ako súkromná osoba.
Čo odporúčam pred predajom
Daňovú otázku by som nikdy nenechával až na deň podpisu kúpnej zmluvy.
Ešte pred predajom je dobré zistiť:
- kedy ste nehnuteľnosť nadobudli,
- akým spôsobom ste ju nadobudli,
- či bola zaradená v obchodnom majetku,
- aké doklady máte k rekonštrukciám a investíciám,
- či predaj môže podliehať dani z príjmov,
- a či sa vás môže týkať aj DPH.
A čo pri prenájme?
Pri prenájme je dobré ešte pred začiatkom preveriť:
- či máte registračnú povinnosť,
- aké výdavky si budete evidovať,
- či je nehnuteľnosť v BSM,
- či ide o klasický prenájom alebo ubytovaciu činnosť,
- a akým spôsobom budete viesť evidenciu príjmov a výdavkov.
Pri téme daň pri predaji a prenájme nehnuteľnosti je vždy dôležité najskôr zistiť konkrétnu situáciu. Rovnaký byt totiž môže mať pri dvoch rôznych majiteľoch úplne odlišný daňový režim.
Pri daniach je najdrahšia veta: „Myslel som si, že...“
Pri nehnuteľnostiach sa často pohybujeme v stovkách tisíc eur.
Malá chyba v pochopení pravidiel preto môže znamenať veľký finančný rozdiel.
Na druhej strane väčšina bežných situácií sa dá vyriešiť celkom pokojne, ak sa preveria vopred.
Ak premýšľate nad predajom alebo prenájmom nehnuteľnosti, pokojne sa mi ozvite.
Pri príprave obchodu si prejdeme aj spôsob nadobudnutia nehnuteľnosti, dĺžku vlastníctva a ďalšie okolnosti, ktoré môžu byť dôležité.
Ak bude potrebné presné daňové alebo právne stanovisko, konkrétnu otázku je vždy lepšie preveriť s odborníkom ešte pred podpisom zmluvy.
Podľa mňa je totiž lepšie vedieť, koľko vám po predaji reálne zostane, ešte predtým, než si s kupujúcim podáte ruku.
