Na čo si dať pozor pri kúpe bytu? Túto otázku dostávam od kupujúcich veľmi často.
Na prvý pohľad môže byt vyzerať perfektne. Pekná kuchyňa, dobrá lokalita, nový nábytok alebo príjemný balkón.
Lenže pri kúpe bytu nekupujete iba to, čo vidíte počas dvadsaťminútovej obhliadky.
Kupujete aj právny stav nehnuteľnosti, podiel na bytovom dome a pozemku, budúce náklady, technický stav domu a niekedy aj problémy, ktoré na prvej obhliadke vôbec nevidno.
Preto som pripravil praktický zoznam toho, na čo si dať pozor pri kúpe bytu ešte predtým, než podpíšete rezerváciu alebo zaplatíte prvé peniaze.
Na čo si dať pozor pri kúpe bytu ešte pred obhliadkou
Ešte predtým, než sa do bytu zamilujete, odporúčam pozrieť si základné údaje.
1. Skontrolujte list vlastníctva
List vlastníctva je jedna z prvých vecí, ktoré by som pri kúpe kontroloval.
V časti A vidíte, čo presne je predmetom vlastníctva.
V časti B vidíte vlastníkov a ich podiely.
V časti C sú zapísané ťarchy.
Môže ísť napríklad o:
- hypotéku,
- vecné bremeno,
- záložné právo,
- predkupné právo,
- prípadne iné obmedzenia.
Samotná hypotéka nie je dôvod na paniku. Byty zaťažené hypotékou sa predávajú bežne.
Dôležité je vedieť, že tam hypotéka je a ako sa bude pri predaji riešiť.
2. Kto byt vlastne predáva?
Skontrolujte, či osoba, ktorá s vami komunikuje, je skutočne vlastníkom.
Ak je vlastníkov viac, treba od začiatku vedieť, kto všetko bude zmluvy podpisovať.
Ak byt patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, predaj sa rieši s oboma manželmi.
Ak za vlastníka koná niekto na základe plnomocenstva, treba preveriť jeho rozsah.
Na čo si dať pozor pri kúpe bytu z právneho hľadiska
Ak riešite, na čo si dať pozor pri kúpe bytu, právny stav nehnuteľnosti by mal byť jedna z prvých vecí, ktoré si preveríte.
Pekný interiér sa dá prerobiť. Komplikovaný právny problém môže byť oveľa nepríjemnejší.
Preto by som ešte pred rezerváciou chcel vedieť:
- kto je vlastníkom bytu,
- či je na byte záložné právo,
- či existuje vecné bremeno,
- či nie je na liste vlastníctva plomba,
- či všetci vlastníci s predajom súhlasia,
- a čo presne je predmetom predaja.
Čo kontrolovať priamo na obhliadke
Na obhliadke sa nesústredím iba na to, či sa mi byt páči.
Pozerám sa najmä na veci, ktoré sa po kúpe môžu zmeniť na ďalšie náklady.
3. Vlhkosť a plesne
Pozrite si najmä:
- rohy miestností,
- steny pri oknách,
- kúpeľňu,
- stropy,
- priestor za väčším nábytkom, ak je dostupný.
Čerstvo vymaľovaná stena nemusí znamenať problém.
Je však úplne v poriadku opýtať sa, prečo bola maľovaná práve táto časť bytu.
4. Okná
Skontrolujte:
- či sa dobre otvárajú a zatvárajú,
- stav tesnení,
- či medzi sklami nie je vlhkosť,
- či okolo rámov nie sú stopy po zatekaní alebo plesni.
5. Elektrické rozvody
Pri starších bytoch sa oplatí zistiť, či sú elektrické rozvody pôvodné alebo už boli menené.
Ak plánujete kompletnú rekonštrukciu, výmena starých rozvodov môže byť významná položka v rozpočte.
6. Voda a odpady
Na obhliadke pokojne pustite vodu.
Všímajte si tlak, odtok a prípadné stopy po zatekaní pod umývadlom alebo pri vani.
Pri staršom byte je užitočné vedieť aj to, či boli menené rozvody vody a odpadu.
7. Dispozícia a stavebné úpravy
Ak bol byt rekonštruovaný, spýtajte sa, čo sa menilo.
Ak bola odstránená alebo posunutá priečka, nemusí to byť problém.
Pri zásahoch do nosných konštrukcií by som však chcel vedieť, či boli riešené správne a či existuje potrebná dokumentácia.
Pri kúpe bytu nekupujete iba byt
Kupujete aj podiel na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu.
Preto sa vždy pozerám aj na dom.
8. Stav bytového domu
Zaujímalo by ma najmä:
- kedy bola rekonštruovaná strecha,
- či boli menené stúpačky,
- stav výťahu,
- zateplenie,
- fasáda,
- vstupné priestory,
- stav balkónov a loggií.
Pekná kuchynská linka v byte je príjemná.
Ak však bytový dom čaká veľká rekonštrukcia, môže to byť pre váš rozpočet oveľa dôležitejšia informácia.
9. Fond opráv
Spýtajte sa, koľko sa mesačne platí do fondu opráv.
Zaujímať by vás malo aj to, či bytový dom nemá úver a aké veľké investície sa plánujú.
10. Plánované opravy domu
Môže ísť napríklad o:
- nový výťah,
- rekonštrukciu strechy,
- zateplenie,
- obnovu balkónov,
- výmenu rozvodov.
Je lepšie o nich vedieť pred kúpou než až na prvej schôdzi vlastníkov po nasťahovaní.
Mesačné náklady
Od predávajúceho by som si vypýtal aktuálny mesačný predpis.
Z neho uvidíte napríklad:
- správu domu,
- fond opráv,
- vodu,
- kúrenie,
- ďalšie služby.
Ideálne je pozrieť si aj posledné ročné vyúčtovanie.
Veta „náklady sú asi 150 eur“ je pre mňa jednoducho málo.
Susedia, orientácia a hluk
Toto vám list vlastníctva nepovie.
Na obhliadke sa na chvíľu zastavte a počúvajte.
Je počuť susedov?
Výťah?
Dopravu?
Električku?
Reštauráciu alebo bar pod domom?
Školské ihrisko?
Zaujímať by ma mala aj orientácia bytu a to, koľko prirodzeného svetla v ňom počas dňa reálne je.
To, čo vám počas krátkej obhliadky neprekáža, môže byť pri každodennom bývaní úplne iný príbeh.
Balkón, pivnica a parkovanie
Aj tu sa oplatí vedieť, čo je právne súčasťou toho, čo kupujete.
11. Pivnica
Overte si, či pivnica patrí k bytu a ako je evidovaná.
Zároveň si ju fyzicky pozrite, ak je to možné.
12. Balkón alebo loggia
Skontrolujte technický stav, zábradlie, podlahu, odvodnenie a prípadné stopy po poškodení.
13. Parkovacie miesto
Slovné spojenie „k bytu patrí parkovanie“ môže znamenať viacero rôznych vecí.
Môže ísť napríklad o:
- samostatnú parcelu,
- garážové stojisko,
- spoluvlastnícky podiel,
- právo užívania,
- alebo len zaužívané miesto pred domom.
Preto si vždy overte, čo presne je predmetom vlastníctva alebo aké právo k parkovaniu nadobúdate.
Na čo si dať pozor pri kúpe prerobeného bytu
Pekný interiér ešte neznamená, že všetko bolo technicky alebo právne urobené správne.
Pri väčšej rekonštrukcii sa pýtajte:
- čo sa menilo,
- či sa zasahovalo do nosných konštrukcií,
- či boli potrebné povolenia alebo ohlásenia,
- či existuje projekt alebo statický posudok, ak bol potrebný.
Najmä pri veľkých dispozičných zmenách by som bol opatrnejší.
Rezervačná zmluva nie je formalita
Veľmi často sa prvý vážny právny krok udeje ešte skôr než pri kúpnej zmluve.
Je ním rezervácia.
Pred zaplatením rezervačného poplatku by som chcel mať jasno minimálne v tom:
- čo presne kupujem,
- kto je vlastníkom,
- aká je konečná cena,
- čo zostáva v byte,
- ako bude kúpa financovaná,
- čo sa stane, ak hypotéka nebude schválená,
- dokedy sa má podpísať kúpna zmluva,
- kedy bude byt odovzdaný.
Hypotéka kupujúceho
Ak budete kúpu financovať hypotékou, odporúčam mať aspoň základnú predstavu o svojich možnostiach ešte pred rezerváciou.
Banka totiž neposudzuje iba vás.
Posudzuje aj samotnú nehnuteľnosť.
Môže preto vzniknúť rozdiel medzi kúpnou cenou a hodnotou, ktorú akceptuje banka.
Ak kupujete byt za 250 000 € a banka ho ohodnotí napríklad na 230 000 €, treba vedieť, z čoho prípadný rozdiel dofinancujete.
A čo hypotéka predávajúceho?
Ani existujúca hypotéka na byte nie je nič neobvyklé.
Dôležitý je správne nastavený postup.
Časť kúpnej ceny môže smerovať priamo banke predávajúceho na splatenie jeho úveru a zvyšok predávajúcemu.
Takýto postup musí byť správne zachytený v zmluvách.
Ako bezpečne zaplatiť kúpnu cenu?
Pri kúpe bytu sa často pracuje so sumou, ktorú človek zarábal mnoho rokov.
Spôsob zaplatenia preto určite nepovažujem za detail.
Podľa konkrétneho obchodu sa môže použiť napríklad:
- notárska úschova,
- advokátska úschova,
- banková vinkulácia alebo iný bankový mechanizmus,
- prípadne presne nastavené čerpanie hypotéky.
Zmyslom je, aby boli peniaze vyplatené za jasne dohodnutých podmienok a aby bol chránený kupujúci aj predávajúci.
Kúpna zmluva
Kúpna zmluva nie je dokument, ktorý by som podpisoval po rýchlom prečítaní päť minút pred podpisom.
Mala by presne upravovať napríklad:
- kto predáva a kto kupuje,
- čo je predmetom prevodu,
- kúpnu cenu,
- spôsob jej úhrady,
- riešenie existujúcich tiarch,
- termín odovzdania,
- stav nehnuteľnosti,
- prípadne ďalšie dohodnuté podmienky.
Pri prevode bytu sa k zmluve prikladá aj potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva o tom, že vlastník nemá nedoplatky na platbách spojených s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.
Kataster
Podpisom kúpnej zmluvy sa ešte nestávate vlastníkom.
Pri zmluvnom prevode vzniká vlastnícke právo až povolením vkladu do katastra.
Preto je dôležité sledovať aj priebeh katastrálneho konania.
Odovzdanie bytu
Po úspešnom prevode prichádza posledný praktický krok.
Odovzdanie.
Odporúčam spísať odovzdávací protokol.
Zapíšte doň napríklad:
- stav elektromeru,
- stavy vodomerov,
- stav plynomeru, ak je v byte plyn,
- počet odovzdaných kľúčov,
- stav zariadenia, ktoré v byte zostáva,
- prípadné zistené nedostatky.
Merače odporúčam pri odovzdaní aj odfotiť.
Môj jednoduchý checklist: na čo si dať pozor pri kúpe bytu
Ak by som kupoval byt pre seba, pred podpisom by som chcel poznať odpoveď aspoň na tieto otázky:
- Kto je vlastníkom bytu?
- Je na byte hypotéka alebo iná ťarcha?
- Čo presne patrí k bytu?
- Aké sú mesačné náklady?
- Koľko sa platí do fondu opráv?
- Má bytový dom úver?
- Aké rekonštrukcie domu sa plánujú?
- Aký je technický stav bytu?
- Boli urobené dispozičné zmeny?
- Ako je právne vyriešené parkovanie?
- Ako bude zaplatená kúpna cena?
- Čo sa stane, ak hypotéka nebude schválená?
- Kedy bude byt odovzdaný?
Pri otázke na čo si dať pozor pri kúpe bytu preto nestačí riešiť iba stav samotného interiéru.
Rovnako dôležitý je bytový dom, dokumenty, financovanie a právny stav nehnuteľnosti.
Najväčšia chyba je rozhodovať sa len očami
Pri kúpe bytu je úplne prirodzené, že rozhodujú aj emócie.
Človek vojde dnu, predstaví si gauč, kuchyňu, detskú izbu a po piatich minútach už v hlave býva.
Lenže práve vtedy je dobré trochu spomaliť.
Pekný interiér sa dá prerobiť.
Zlá právna situácia, hlučný dom, vysoké budúce náklady alebo nevyriešené stavebné zásahy sa riešia oveľa ťažšie.
Pri kúpe nehnuteľnosti preto odporúčam kontrolovať nielen to, čo vidíte, ale aj to, čo na prvej obhliadke vidieť nie je.
Ak pri kúpe zastupujem klienta alebo riešim obchod, snažím sa práve tieto veci preveriť skôr, než sa z dobrého pocitu stane záväzná rezervácia.
