Kataster nehnuteľností: čo v ňom nájdete a ako ho používať

Kataster nehnuteľností je miesto, s ktorým sa skôr či neskôr stretne takmer každý, kto kupuje, predáva, dedí alebo daruje nehnuteľnosť.

Zaujímavosťou je, že práve článok o katastri bol úplne prvý článok, ktorý som na svoj web napísal ešte v roku 2020.

Odvtedy sa veľa vecí zmenilo – portály, poplatky aj elektronické služby.

Preto som sa rozhodol celý článok prepracovať a ukázať kataster tak, ako funguje dnes.

Vysvetlíme si:

• čo vlastne kataster eviduje,
• čo je list vlastníctva,
• ako nájsť vlastníka,
• ako nájsť parcelu alebo byt,
• ako pracovať s katastrálnou mapou,
• ako zistiť, či je na nehnuteľnosti plomba alebo ťarcha,
• ako sledovať stav katastrálneho konania,
• a čo sa dá vybaviť elektronicky.

Čo je kataster nehnuteľností?

Kataster nehnuteľností je verejný register, v ktorom sú evidované nehnuteľnosti a práva k nim.

Nájdete v ňom napríklad:

• pozemky,
• stavby,
• byty a nebytové priestory,
• vlastníkov,
• spoluvlastnícke podiely,
• záložné práva,
• vecné bremená,
• a ďalšie právne vzťahy.

Údaje zapísané v katastri sa považujú za platné, pokiaľ sa nepreukáže opak.

Čo je list vlastníctva?

List vlastníctva, ľudovo „LV“ alebo „elvéčko“, je jeden z najdôležitejších dokumentov pri každom realitnom obchode.

Má tri hlavné časti:

• Časť A – majetková podstata, teda čo presne je evidované,
• Časť B – vlastníci a ich podiely,
• Časť C – ťarchy.

V časti C môžete nájsť napríklad hypotéku, vecné bremeno, záložné právo alebo inú ťarchu.

Ak je na liste vlastníctva plomba, znamená to, že na nehnuteľnosti práve prebieha konanie a údaje sa môžu meniť.

Tri oficiálne portály, ktoré sa oplatí poznať

Dnes by som odporúčal používať najmä tri oficiálne služby Úradu geodézie, kartografie a katastra SR.

Každá slúži na niečo trochu iné.

1. CICA – keď chcete rýchlo pozrieť list vlastníctva

CICA je jednoduchá verejná služba na prezeranie údajov katastra.

Je vhodná najmä vtedy, keď chcete:

• nájsť list vlastníctva,
• overiť vlastníka,
• pozrieť vlastnícke podiely,
• skontrolovať ťarchy,
• pozrieť plombu.

Je bezplatná a na informatívne prezeranie nepotrebujete občiansky preukaz ani elektronický podpis.

Údaje sa aktualizujú každý pracovný deň. :contentReference[oaicite:1]{index=1}

Ako nájsť nehnuteľnosť cez CICA

Najjednoduchšie je, ak poznáte:

• katastrálne územie,
• číslo listu vlastníctva,
• parcelné číslo,
• alebo meno vlastníka.

Ak poznáte číslo LV, zadáte katastrálne územie a číslo listu vlastníctva.

Ak poznáte parcelu, môžete vyhľadávať podľa parcelného čísla.

Ak hľadáte vlastníka, vyhľadávanie podľa mena vám môže pomôcť nájsť katastrálne územie, v ktorom má osoba evidovaný majetok.

Výpis z CICA je však iba informatívny. Ak potrebujete úradný dokument pre banku, súd alebo notára, treba použiť úradný výpis.

2. MAPKA / ZBGIS – keď chcete vidieť parcelu na mape

Ak vás nezaujíma len textový údaj, ale chcete vidieť, kde sa parcela fyzicky nachádza, použite mapový klient ZBGIS.

Je dostupný na:

zbgis.skgeodesy.sk

Tu si môžete zobraziť:

• hranice parciel,
• parcelné čísla,
• stavby,
• katastrálne územia,
• ortofotomapu,
• okolité pozemky.

MAPKA je veľmi užitočná najmä pri pozemkoch.

V praxi ju používam napríklad vtedy, keď chcem zistiť:

• či pozemok siaha až po cestu,
• aký má tvar,
• ktoré parcely s ním susedia,
• či stavba leží na správnej parcele,
• ako vyzerá širšie okolie.

Ako nájsť pozemok v ZBGIS

Ak poznáte parcelné číslo, vyberiete katastrálne územie a parcelu.

Ak poznáte adresu, môžete sa na miesto dostať cez mapu a následne si zapnúť katastrálnu vrstvu.

Po kliknutí na parcelu sa zobrazia jej základné údaje.

MAPKA je vhodná najmä na orientáciu v priestore. Ak chcete detailné vlastnícke údaje, následne si parcelu otvoríte cez CICA alebo ESKN.

Praktický príklad

Na internete nájdete pozemok na predaj.

Predávajúci tvrdí, že má 850 m².

V ZBGIS si parcelu nájdete, pozriete jej tvar, prístup k ceste a susedné parcely.

Následne si cez list vlastníctva preveríte, kto parcelu vlastní a či na nej nie sú ťarchy.

3. ESKN – elektronické služby katastra

Portál ESKN je už „vyššia úroveň“ práce s katastrom.

Nájdete ho na:

kataster.skgeodesy.sk/eskn-portal/

Portál umožňuje napríklad:

• vyhľadávať listy vlastníctva,
• vyhľadávať parcely, stavby a byty,
• vyhľadávať vlastníkov a oprávnené osoby,
• sledovať stav podania,
• sledovať zmeny na LV,
• robiť elektronické podania,
• získavať úradné výstupy.

Časť služieb je verejná, pri právne záväzných úkonoch je potrebné prihlásenie občianskym preukazom a elektronický podpis. :contentReference[oaicite:2]{index=2}

Ako skontrolovať stav katastrálneho konania

Toto je jedna z najpraktickejších funkcií.

Po podaní návrhu na vklad dostanete číslo konania.

Na ESKN zvolíte:

Informovanie sa o stave spracovania podania / žiadosti

A podľa údajov z potvrdenia o podaní si viete overiť, či je konanie napríklad:

• evidované,
• v spracovaní,
• prerušené,
• rozhodnuté.

Stav sa dá zároveň nepriamo kontrolovať aj cez list vlastníctva.

Ak je podaný návrh na vklad, na LV sa objaví plomba s označením konania.

Čo znamená plomba?

Plomba je upozornenie, že s danou nehnuteľnosťou sa na katastri niečo deje.

Môže ísť napríklad o:

• prevod vlastníctva,
• záložné právo,
• vecné bremeno,
• dedičstvo,
• opravu údajov.

Ak kupujete nehnuteľnosť a na LV vidíte plombu, vždy by som najskôr zistil, čoho sa týka.

Plomba automaticky neznamená problém, ale znamená, že údaje na LV sa môžu meniť.

Vklad, záznam a poznámka – aký je medzi nimi rozdiel?

Na katastri sa často používajú tri pojmy, ktoré si ľudia zamieňajú.

Vklad

Vklad sa používa najmä pri právach, ktoré vznikajú zo zmluvy.

Napríklad:

• kúpna zmluva,
• darovacia zmluva,
• zmluva o zriadení záložného práva,
• zmluva o vecnom bremene.

Pri kúpe nehnuteľnosti sa kupujúci nestáva vlastníkom podpisom kúpnej zmluvy.

Vlastníkom sa stáva až povolením vkladu do katastra.

Záznam

Záznam má evidenčný charakter.

Používa sa napríklad pri právach, ktoré vznikli rozhodnutím štátneho orgánu, zo zákona alebo pri dedičstve.

Typický príklad je právoplatné uznesenie o dedičstve.

Poznámka

Poznámka upozorňuje na určitú právnu skutočnosť.

Môže ísť napríklad o obmedzenie nakladania s nehnuteľnosťou alebo inú okolnosť, ktorú je potrebné evidovať.

Vklad, záznam a poznámka majú odlišné právne účinky. :contentReference[oaicite:3]{index=3}

Ako podať návrh na vklad

Návrh na vklad môžete podať:

• listinne na príslušný okresný úrad – katastrálny odbor,
• poštou,
• elektronicky cez portál ESKN.

Elektronické podanie už dnes nie je vyhradené iba advokátom alebo notárom.

Ak máte aktivovaný elektronický občiansky preukaz a kvalifikovaný elektronický podpis, môžete podať návrh aj sami.

Pri elektronickom podaní však musia spĺňať elektronické požiadavky aj prílohy a podpisy. :contentReference[oaicite:4]{index=4}

Koľko stojí návrh na vklad v roku 2026?

Aktuálne správne poplatky sú:

• 100 € – štandardný listinný návrh,
• 50 € – štandardný elektronický návrh,
• 300 € – urýchlený listinný návrh,
• 150 € – urýchlený elektronický návrh.

Pri predchádzajúcom elektronickom oznámení o návrhu na vklad sa môže poplatok znížiť ešte o 15 €. :contentReference[oaicite:5]{index=5}

Ako dlho kataster rozhoduje?

Pri bežnom návrhu na vklad je základná lehota:

30 dní.

Pri urýchlenom konaní:

15 dní.

Pri zmluve vo forme notárskej zápisnice alebo pri zmluve autorizovanej advokátom existuje aj osobitná 20-dňová lehota. :contentReference[oaicite:6]{index=6}

Ak má návrh chybu alebo niečo chýba, kataster môže konanie prerušiť a vyzvať účastníkov na doplnenie.

Čo kataster pri vklade kontroluje?

Kataster nekontroluje iba parcelné číslo.

Posudzuje napríklad:

• či je zmluva v správnej forme,
• či má potrebné náležitosti,
• či je prevodca oprávnený s nehnuteľnosťou nakladať,
• či nie je nakladanie obmedzené,
• či údaje v zmluve zodpovedajú katastru.

Ak niečo nesedí, môže byť konanie prerušené, zastavené alebo návrh zamietnutý. :contentReference[oaicite:7]{index=7}

Čo sa dá ešte cez kataster zistiť?

Okrem vlastníka a parcely sa cez katastrálne údaje dá zistiť oveľa viac.

Napríklad:

• spoluvlastnícke podiely,
• záložné práva bánk,
• vecné bremená,
• predkupné práva,
• plomby,
• spôsob nadobudnutia,
• druh pozemku,
• výmera parcely,
• súpisné číslo stavby.

Na čo si dať pozor pri vyhľadávaní vlastníka

Meno samo o sebe nemusí vždy stačiť.

Na Slovensku môže existovať viac ľudí s rovnakým menom.

Preto vždy kontrolujte:

• katastrálne územie,
• adresu,
• podiel,
• konkrétnu nehnuteľnosť.

Pri realitnom obchode nikdy nevychádzam iba z mena vo vyhľadávači.

Oficiálny výpis a informatívny výpis nie je to isté

To, čo si otvoríte online cez CICA alebo MAPKU, je vhodné na orientáciu.

Ak však potrebujete dokument s právnou použiteľnosťou napríklad pre banku, súd alebo notára, potrebujete úradný výpis.

Ten sa dá získať osobne alebo elektronicky cez príslušnú službu ESKN.

Pozor na neoficiálne katastrálne stránky

Na internete existuje viacero stránok, ktoré pracujú s katastrálnymi údajmi.

Nemusia však byť oficiálnymi portálmi štátu.

Úrad geodézie uvádza ako svoje oficiálne vyhľadávacie portály:

• ESKN,
• CICA,
• ZBGIS.

Pri dôležitom realitnom obchode by som preto údaje vždy kontroloval cez oficiálny zdroj. :contentReference[oaicite:8]{index=8}

Kataster je pri realitnom obchode jedna z prvých vecí, ktoré kontrolujem

Keď pripravujem nehnuteľnosť na predaj, list vlastníctva si pozerám ešte skôr, než začnem riešiť fotografie alebo inzerciu.

Chcem vedieť:

• kto presne je vlastníkom,
• aké sú podiely,
• či sú na LV ťarchy,
• či je tam plomba,
• či údaje zodpovedajú skutočnosti.

Veľa problémov sa dá vyriešiť.

Najlepšie však ešte predtým, než sa nájde kupujúci.

Malý katastrálny slovník na záver

• LV – list vlastníctva
• parcela – konkrétne evidovaný pozemok
• plomba – upozornenie, že prebieha zmena alebo konanie
• ťarcha – právo obmedzujúce vlastníka, napríklad záložné právo alebo vecné bremeno
• vklad – zápis práva zo zmluvy
• záznam – evidenčný zápis už vzniknutého práva
• katastrálne územie – územná jednotka, v ktorej je nehnuteľnosť evidovaná

Kataster môže na prvý pohľad pôsobiť komplikovane, ale keď človek pochopí pár základných pojmov, veľa vecí si vie overiť sám za niekoľko minút.

A pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti je práve tých pár minút kontroly často veľmi dobre investovaný čas.