V tomto článku vám opíšem, ako sa nám podarilo premeniť starý byt v pôvodnom stave na krásny voňavý bytík v retro štýle. Ten sa nám následne podarilo rýchlo prenajať za cenu, ktorú sme si určili.
Mali sme kúpený byt v pôvodnom stave „po babičke“. Skutočne v byte pred nami bývala staršia paní. Zdedili sme po nej sadu retro nábytku, ale aj charakteristickú „vôňu“.
Pandémia COVID nás uväznila podobne ako mnohých z vás na niekoľko týždňov doma. Nikto nevedel na ako dlho.
My sme využili tento čas a so švagrom sme sa pustili do bytu. Pôvodný plán bol iba vymaľovať. Akosi sme to zmenili na celkovú omlaďovaciu kúru s dôrazom na minimálne náklady.
Pozor. Prosím neberte tento článok ako návod. Každý prenajímateľ má vlastné ciele a stratégiu. Určite je super, ak hneď na začiatku investujete vyššiu čiastku a byt kompletne prerobíte v modernom štandarde.
Na druhej strane si vždy treba položiť otázku, za ako dlho sa vráti táto investícia. Prípadne o koľko viac peňazí dokážeme získať z prenájmu, ak takúto investíciu zrealizujeme.
Ako som písal v predošlých článkoch výnimočný investor kupuje nehnuteľnosť za veľkoobchodnú cenu. Kontroluje náklady pri príprave na prenájom a následne ju prenajme za najvyššiu možnú cenu.
Poďme späť k nášmu prípadu. Ideme cestou “low cost”.
Na začiatku sme museli trošku vypratávať. Nábytok, ktorý sme sa rozhodli ponechať sme dočasne presunuli do jednej miestnosti. Zvyšok sme naložili do požičanej dodávky a odviezli do zberného dvora.
Dodávka sa dá požičať za 40€ a zberný dvor je bezplatný. Alebo… v Bratislave existuje služba, o ktorej málo kto vie. Nazýva sa OLO taxi. Je to veľmi jednoduché. Objednáte si OLO taxi. Chlapci z OLO prídu v dohodnutý čas až k vášmu domu s nákladným autom a naložia do neho všetko čo vynosíte z domu. Nábytok, staré spotrebiče a podobne. Podľa aktuálneho cenníka za túto službu zaplatíte 25€. A verte mi, toto je dobrá cena.
Po vyvezení starej sedačky, kresiel, kobercov, linolea, kuchynskej linky a ďalšieho nepoužiteľného materiálu sa stratila aj polovica charakteristického pachu.
S druhou polovicou sme zápasili pomocou maliarskych valčekov a farby. Našťastie obchod s farbou bol otvorený aj počas karantény.
Maľovanie bytu zvládne každý. Aj technický antitalent ako som ja. Je to sranda robota a ušetríte kopec peňazí. Najťažšie na maľovaní je oblepenie a zakrytie všetkého na začiatku a umývanie kvapancov na konci.
Celý byt sme museli pretrieť tri krát. Po zaschnutí poslednej vrstvy sme zbadali skutočný rozdiel. Pochmúrny byt sa naraz rozžiaril a rozvoňal.
V mojej praxi som sa stretol s prípadmi, kedy na odstránenie zápachu nepomohlo ani vymaľovanie. Veľmi ťažko sa napríklad zbavíte zápachu po tuhých fajčiaroch. Existuje technológia, ktorá si poradí s väčšinou pachov. Určite ste počuli o čistení interiéru auta ozónom. Rovnaký prístroj dokáže hĺbkovo prečistiť aj interiér nehnuteľnosti.
Elektrina je vždy dilema. Staré rozvody je dobré vymeniť.
Náš rozpočet bol však nízky preto sme ponechali pôvodné rozvody. Nakúpili sme však nové vypínače a zásuvky tak, aby boli všade rovnaké a moderné.
Elektrikár samozrejme premeral všetko a nenašiel závažnejší problém. Celkovo nás to stálo okolo 100€ plus práca elektrikára a výsledok bol super.
Kúrenie a rozvody vody boli v byte relatívne nové. Čiže naša práca tu sa obmedzila len na leštenie kotla a radiátorov. Na prečistenie vnútorností kotla sme prizvali odborníka.
V izbách sme odstránili koberce, pod ktorými boli staré poctivé dubové parkety. Stačilo ich len poumývať, odmastiť a nalakovať.
Opäť jednoduchá práca. Samozrejme by bolo super parkety najprv prebrúsiť, ale šetríme… Matný parketový lak spôsobil neuveriteľnú zmenu.
V miestnostiach, kde neboli pôvodné parkety, teda v kuchyni a chodbe sme osadili nové laminátové parkety. Využili sme akciu v Merkury market a celkové náklady boli nižšie ako 150€. Pokládku parkiet zvládnete aj sami. Prípadne si prizvete niekoho, kto to už niekedy robil. ?
Po osadení parkiet nastal problém s vnútornými dverami, ktoré boli zvyknuté na inú výšku podlahy. Vyriešili sme to podložkami pod pántami. Vchodové dvere sme však museli zrezať v spodnej časti.
Veľká výzva bola kúpeľňa. Bola tu stará smaltovaná vaňa, takmer predratá a pôvodne biele kachličky mali farbu zájdenej slonoviny. Vedeli sme, že nemáme rozpočet na to, aby sme vymieňali vaňu a kachličky.
Na vaňu sme si prizvali odborníka. V miestnych reklamných novinách sme narazili na pána, ktorý renovuje vane. Ten pomocou smradľavej farby urobil zázrak za 70€. A máme vaňu ako novú.
Kachličky sme premaľovali akrylovou farbou. Tento trik som si našiel na internete a naozaj funguje. Práca bola trošku náročnejšia. Dôležité je dobre odmastiť pôvodné kachličky. V našom prípade sme potrebovali naniesť 6 vrstiev farby. Tá zmenila kachličky na nepoznanie a zakryla aj škaredé tmavé spáry medzi nimi.
Linoleum na dlážke v kúpeľni a WC sme nahradili dlaždicami, ktoré nám už nejaký ten rok stáli na dvore pri chalupe. Novú toaletu sme kúpili v akcii v OBI za 50€ a vymenili sme.
Najdrahšou položkou bola kuchyňa. Našťastie miestnosť bola jednoduchá a mohli sme kúpiť a osadiť akúkoľvek linku. Využili sme akciu v Merkury market a celá linka nás vyšla do 300€. Samozrejme skrinky sme si museli poskladať a linku osadiť.
Pôvodný sporák a chladničku sme dôkladne vyčistili a vyzerali ako nové. A kachličky sme rovnako pretreli akrylovou farbou.
Potom už len veľké upratovanie, umývanie a voňanie.
Nábytok sme použili pôvodný plus doniesli sme sedačku a posteľ z iného bytu. Čiže nábytok nás nestál ani euro.
Kúpa nového nábytku tvorí dosť veľkú položku. Ja radím využiť to čo existuje. Ak máte niečo použiteľné nadbytočné doma, v pivnici, na povale… Využite to. Oslovte známych. Pohľadajte na bazoši, alebo na facebooku. Je tu vždy veľa ponúk. Ľudia kúpia novú sedačku a starú ponúknu za symbolickú cenu, alebo za odvoz. Často sú tie veci veľmi použiteľné. Ak sa nepodarí prichádza na rad IKEA a spol. Treba však nakupovať s rozumom a ekonomicky.
U nás ďalej nasledoval nákup svietidiel a drobných doplnkov. To sa nám podarilo v OBI a Merkury markete. Našťastie v čase karantény sme sa tam ako majitelia živnostenských listov dostali.
Pri všetkých nákupoch je treba sa úplne odosobniť. Ak by ste kupovali pre seba určite si vyberiete drahší luxusný luster. Ale vy nekupujete pre seba. Treba vyberať veci pekné, ale nie drahé. V každej predajni sú akcie, výpredaje, mierne poškodený tovar za nižšiu cenu. Myslite ekonomicky.
Posledný krok sme zverili do rúk našich manželiek. Tie priniesli z domu doplnky a celé to krásne nazdobili. Byt sme nafotili a spravili video. Hneď prvý týždeň sme mali dve obhliadky. Ľudia z druhej obhliadky sú naši súčasní nájomcovia.
Ak vás zaujíma, ako to vyzeralo tesne pred prenajatím môžete kliknúť na nasledujúce video.
Celá táto akcia nás stála necelé 2 týždne práce a 1240€. V našom prípade finančná investícia je späť po troch mesiacoch nájmu.
V pamäti zostanú obedy, ktoré sme si museli nechať nosiť zo zavretej reštaurácie. Pán nám ich odmietol priniesť do bytu, tak sme si ich podávali cez balkón s rúškami na tvári a gumovými rukavicami na rukách. ?
Raz o tomto zvláštnom období budeme rozprávať vnúčatám.
Teší ma, ak som vás niečim inšpiroval budem rád ak mi napíšete o vašom projekte.
Som Milan Petrík a pomáham ľuďom dosiahnuť skvelý výsledok pri predaji a prenájme nehnuteľností.
